人才公寓项目投标由家技术标（发费哲）.docVIP

T14-1由家人才公寓物业管理技术标书 T14-1由家人才公寓 物业管理技术标书 上海新金桥设施管理有限公司 二0一一年十一月 目 录 物业前期顾问服务 1.1 前期介入管理的设想及物业服务设计方案 1.2 拟派专业人员的设想及到岗时间的计划 1.3 物业建设过程中的专业建议 1.4 客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析、保障手段、 评议办法 1.5 免费提供服务的条款 2.0 交付使用后物业管理服务 2.1 物业入住 2.2 日常物业管理 3.0 管理方式、工作计划、物资装备情况 3.1 管理方式 3.2 提供增值服务的设想 3.3 管理文化及特色管理设想 3.4 工作计划 3.5 各种设备的管理维护计划 3.6 物资装备管理 3.7 单项分包计划 4.0 管理规章制度和档案的建立与管理 4.1 管理规章制度的建立与管理 4.2 档案的建立与管理 5.0 设施设备管理方案 5.1 从物业管理角度，对物业可能存在的系统问题预测分析 5.2 设备日常维护保养制度、措施和计划 5.3 智能化系统的日常运行及维护方案 5.4 节能、环保系统策划书 6.0 物业指标完好率承诺表 1.0 物业前期顾问服务 1.1前期介入管理的设想及物业服务设计方案 1.1.1 前期介入管理的设想 1.1.1.1 通过前期介入，配合业主进行市场需求的分析，对项目进行准确的定位，设计管理模式及方案。 1.1.1.2 通过前期介入，了解客户需求后，确定配套服务的内容及方案，并联系合格供应商确立合作模式、服务内容及相应收费标准。 1.1.1.3 通过前期介入，可以提出施工方面存在的问题和解决方法，减少物业服务管理工作中物业的返修工作量，有利于用户有利于业主。 1.1.1.4 通过前期介入，参与设备调试，充分了解、熟悉物业的设施设备情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议。 1.1.2 前期介入物业服务设计方案 公司中标后，立即组建“由家人才公寓项目”物业管理处，为了贴近服务的模式和对客户的的亲和性，对外称“由家人才公寓客服中心”，派驻项目经理即客服中心经理，组织各类专业技术人员进驻物业现场，按照招标要求和有关物业管理前期介入的规定，进入有关工作程序，由业主组织与设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应厂商取得联系，并建立良好的合作关系，并就有关工作协调问题进行磋商，明确物业管理服务在前期介入中的工作内容、工作方式及所承担的责任与义务， 并确定三方相互沟通的方式和具体联系人员。 我们将从以下几方面开展物业的前期介入： 一、前期介入的主要任务 1、熟悉和掌握项目情况； 2、掌握施工进度，现场踏勘工程状况，从物业使用和日常维护角度提出意见和建议； 3、配合业主竣工验收，作好客户入住前各项准备工作。 二、前期介入的五个阶段及工作方式 1、房屋、设备、设施施工阶段 施工期的前期介入主要指物业土建工程基本完工，设备设施基本到位之前的阶段。在这个阶段，物业公司还可以与增值项目服务商通过沟通进行合作模式的确立及合理性测算。 工作方式： 工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料， 对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。 （1）掌握设计思路 由度公寓涉及的专业技术很多，为便于今后的物业管理，要求物业管理专业技术人员须掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分 区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图等等。 （2）掌握各专业施工方法 日后的物业管理维修工作，必须在了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修，如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输出参数等，因此， 物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各专业施工工序及方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通迅地址。 （3）提出整改合理化建议 我公司将根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题（如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地 面砖、内外墙裂缝的防范等等）与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建 议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用 功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交业主处理。 （4）制定切实可行的管理方案，由于公寓功能齐全，且面向公众开放，来往人员复杂，管理难度很大，保障安全更加重要 ， 物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，制定切合实