深圳市中海启华房地产开发有限公司增资项目分析报告_项目分析报告_塔米狗.docx

深圳市中海启华房地产开发有限公司增资项目分析报告 一、转让标的企业基本情况 （一）项目名称与交易形式 项目名称：深圳市中海启华房地产开发有限公司增资 信息披露起始日期：2020年5月19日 信息披露期满日期：2020年6月12日 转让底价：待定 （二）标的企业基本情况 标的企业名称：深圳市中海启华房地产开发有限公司 成立日期：2019-12-12 注册资本：1000万元 法定代表人：刘显勇 所在地址：民治街道龙塘社区中海锦城2栋37C 经济类型：国有控股企业 所属行业：房地产业 经营范围：房地产经营、开发、销售；物业管理（以上业务凭资质证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 （三）标的企业股权结构： 股东 出资比例（%） 中海企业发展集团有限公司 100 （四）投资方资格条件 （1）意向投资人应为境内外依法设立并有效存续且状况良好的公司； （2）意向投资人或其关联方应具有合法、可靠的资金来源，并具有良好的支付能力和商业信用，无不良经营记录； （3）意向投资人或其实际控制人为《财富》世界500强企业中的企业（以美国《财富》FORTUNE杂志公布的2019年数据为准）； （4）意向投资人应符合国家法律、行政法规规定的其他条件； （5）增资人将对意向投资人是否符合条件进行判断，并保留最终解释权。 二、企业成长性分析 三，增资条件 本次增资不接受联合体投资，不接受委托（含隐名委托）、资产管理计划、信托计划和契约型私募基金等投资，投资人需以自有合法的货币资金出资，货币为人民币。 2.意向投资人应充分了解增资人情况，在增资公告期内，到上海联合产权交易所（简称“上海联交所”）办理投资意向登记，并在增资公告期内交纳保证金（金额见“保证金设置”）到上海联交所指定银行账户。保证金以到达上海联交所账户时间为准，逾期未交纳保证金的，视为放弃投资意向，为非合格意向投资人。意向投资人意向登记并缴纳保证金后即视为自愿接受增资条件并承诺以不低于意向登记的价格进行增资。意向受让申请一旦递交即不可随意撤销，否则将承担违约责任。 3. 本次增资公告发布期满，如征集到的合格意向投资人的数量超过一个，则按照上海联交所发出的《择优方案》要求采取竞争性谈判方式择优确定最终投资人及投资认购价格。除增资人另行同意外，最终确定的投资人须在上海联交所发出《增资结果通知书》之日起5个工作日内按照本公告要求签署增资协议（以下简称“《增资协议》”）及其它相关法律文件，并按《增资协议》等交易文件约定支付增资价款到增资人指定账户。 4. 意向投资人知悉并同意本次增资的交易服务费为投资总额1‰，上述费用在意向投资人成为最终投资人后向联交所支付。 5.本次增资的增资人不做出任何性质的业绩承诺、不接受对赌条款、兜底条款和股权回购要求。 6.意向投资人承诺成为融资方新股东后，该房地产开发项目的操盘权、并表权由融资方原股东享有，总经理及财务总监由原股东提名。 7.本项目公告期即为尽职调查期，意向投资人在本项目公告期间有权利和义务自行对增资交易标的进行全面了解。意向投资人在提交加盖公章的营业执照副本复印件及附件一《保密承诺函》后，方可在增资人指定地点查阅相关文件。意向投资人提交投资意向登记书及附件二《投资人承诺函》等报名资料，并且缴纳保证金后，即视为已详细阅读并完全认可本项目在交易所备查资料所披露内容、已完成对本项目的全部尽职调查，并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受公告之内容。在签署经双方协商一致确定的《增资协议》等交易文件后，意向投资人若以不了解增资人的现状等为由发生逾期、拒付增资款、放弃增资等情形的，即视为违约和欺诈行为，增资人有权扣除其递交的全部交易保证金，并由该意向投资人承担相关的全部经济责任与风险。 四．行业发展前景 2019年上半年，中国房地产市场保持稳定增长预期。整体来看，虽然行业在总量上保持了一定的增长，但较前两年降速明显。我认为，由于百强房企较去年增速显著放缓，在宏观数据上未来的销售增长是非常不乐观的。 在政策层面，上半年城市调控有收有放、分化加剧。苏州、西安等市场较热的城市调控加码，热门城市调控政策仍从紧执行。而部分城市如南京高淳区局部放松限购，出台宽松性政策。长期来看，房地产政策面整体仍将保持稳定，对政策放松不应有过于乐观的预期。 从企业的业绩表现来看，上半年最大的增长压力来自于供货，而供货的压力源于去年下半年房企整体拿地力度的大幅度缩减。但经过今年上半年房企集中拿地补库存，在供应增长了之后，下半年最大的压力还是来自于市场竞争本身。我认为，下半年或将延续上半年的走势，7、8两月市场会与1、2月较为接近，表现为销售下滑。而9月之后又会有一个明显回升，特别是四季度由于供货增长的原因，整体销售会更上台阶。 01上半年行业规模增速放缓，全年稳定增