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十三、如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ H、上越WMC策略重点与方向 上越WMC 策略方向 （1）传统的摩尔购物中心是环状的多层结构建筑，而WMC则采取多栋开 放的形式。 （2）传统的摩尔购物中心追求形象及舒适的虚荣型消费，WMC则是追求 彻底的实际型消费用。 （3）未邀请既有的大零售商来设店，而是与新的专柜霸权合作，扬弃了大 零售商主导的传统摩尔购物中心做法，以逆向思维为策略重点。 POWER CENTER 的概念 （1）继续提供附价格的商品 （2）聚集负数的专柜霸权 （3）提供消费者合理性的生活 第六十二页，共六十六页。 十三、如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ I、上越WMC市场环境的预测及策略管理调整 环境趋势研判 经营管理调整策略 J、往后WMC经营管理策略展望 策略一：确定价格，高利润的经营体系 策略二：配合都市计划，推进区域发展 策略三：直辖市统一运营 第六十三页，共六十六页。 十三、如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ 4、案例二：香港海港城成功经营管理解读 海港城业态组合状况 功能定位 业态分布 海港城新域 汇聚众多大受欢迎的名牌进装店，如DKNY，MAXCO等。 海洋中心 新潮流时尚服装和皮具店，另外，此区更集合各式各样的影音器材和家具店。 海运大厦 海港坞（负一层）、第一层和第二层，从儿童天地、名牌时装到时尚的家居用品。 香港酒店商场 各种珠宝首饰及手工精湛的洋服店，3楼的“丝绸之路”更是传统工艺的聚集点。 第六十四页，共六十六页。 十三、如何实现大型商业地产项目的可持续发展？ 5、案例三：中信广场——中天购物城运营管理策略解读 A、中信广场——中天购物城区域背景分析 B、中信广场——中天购物城业态配置状况及调整 C、中信广场——中天购物城品牌推广 策略一：借力打力 策略二：传媒攻略 策略三：组织时尚展示活动 策略四：外部环境整改 第六十五页，共六十六页。 内容总结 关于商业地产核心问题的分析。1、商业地产项目的经济效益产生期长，产生模型不一而足。5年或10年。（2）商业地产项目不同的推广阶段，推广对象、推广手法。D、使用面积及公共使用部分的约定使用条件。租赁关系维持内部原则：追求并维持高顾客满意度。开业1——3年。开业4——6年。体验经济时代已来临，购物正慢慢地从一种消费发展到一种享受。又租又售。土地资源和来自各方房地产领域的合作资源。5、案例三：中信广场——中天购物城运营管理策略解读。A、中信广场——中天购物城区域背景分析。B、中信广场——中天购物城业态配置状况及调整。C、中信广场——中天购物城品牌推广。策略四：外部环境整改 第六十六页，共六十六页。 六、如何正确处理购物中心商品组合 功能定位与消费者的关系？ （3）加强功能性管理 措施一：强调人力的有效运用 措施二：寻求节税之道 措施三：锁定美国大型零售业者 措施四：争取在美国不动产市场的发展机会 措施五：加强与各利害关系人之间的管理 措施六：强化环境品质的管理 （4）谨慎乐观的投资态度 3、剑桥购物中心管理公司经验借鉴 借鉴一：了解相关顾客的需求 借鉴二：以收入保证方式招商 第三十页，共六十六页。 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 高风险，高收益。但前提条件是，在实际运作中规避风险。发展商若想在商业地产开发中取得较好的经济效益，就必须通过最佳的投资回报方式规避风险。 第三十一页，共六十六页。 七、如何寻求商业地产项目效益与风险的平衡？ 1、通过最佳的投资回报方式寻求效益与风险的平衡 低利润 高利润 中高利润 中低利润 利润 低风险 风险 高风险 中高风险 中低风险 业态风险与利润成正比例 风险：利润=1：1 主力店 零售百货类（低利润/低风险） 个体店 连锁品牌店、便利店 （高利润/高风险） 专卖店 批发零售 （中高利润/中高风险） 次主力店 酒楼、小型专卖店超市、折扣店 （中高利润/中高风险） 第三十二页，共六十六页。 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 商铺的价格比住宅的价格高很多，面对着较高端的客户群体。实现购物中心的全面营销，发展商必须树立购物中心的良好形象及拟定有吸引力的招商租赁合约。 第三十三页，共六十六页。 八、如何实现大型商业地产项目的百分百销售？ 1、树立良好形象并制定不同的招