第三章建筑物区分所有权.pptVIP

（二）业主作为共有权人的义务 1、应维护共用部分的正常使用状态; 2、应负担共用部分的正常费用。 费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按约定；没约定，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第三十页，共四十四页。 （三）判断业主是否违反义务的标准 ——是否损害全体业主之共同利益 下列情形可认定为损害业主共同利益： （1）将专有部分供所定用途之外使用; （2）搬入重物、肮脏恶臭物、危险物等; （3）带有噪声、振动或其他令人厌恶的使用行为; （4）变更建筑物专有部分基本结构; （5）饲养有危害或干扰他人的动物； 第三十一页，共四十四页。 第三章 建筑物区分所有权 【本章教学目的与要求】 通过本章学习，理解建筑物区分所有权概念、特征，掌握建筑物区分所有权的内容。 【教学内容】 第一节 建筑物区分所有权概述 第二节 建筑物区分所有权的客体 第三节 建筑物区分所有权的内容 第一页，共四十四页。 第二页，共四十四页。 第三页，共四十四页。 第四页，共四十四页。 第五页，共四十四页。 第六页，共四十四页。 第七页，共四十四页。 第一节 建筑物区分所有权概述 一、建筑物区分所有权的概念 （一）关于建筑物区分所有权不同称呼 日本——建筑物区分所有权 德国和奥地利——住宅所有权 法国——住宅分层所有权 瑞士——楼层所有权 美国——公寓所有权 英国、 新西兰——住宅所有权 我国——业主的建筑物区分所有权 第八页，共四十四页。 （二）建筑物区分所有权性质 1、一元论说： （1）专有权说：建筑物区分所有权即区分所有人就其专有部分所享有的权利。 （2）共有权说：建筑物系由区分所有人全体共有。 2、二元论说：专有部分所有权+共用部分持分权 3、享益部分说：将专有部分和共有部分二者合并，称为“享益部分” 4、三元论说：专有权+共用部分持分权+成员权——德国法学家贝尔曼倡导 第九页，共四十四页。 （三）立法采三元论说 建筑物区分所有权：指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所产生的成员权等三要素所构成的特别所有权 。 《物权法》第70条..\法律法规1\中华人民共和国物权法.doc 第十页，共四十四页。 二、建筑物区分所有权的特征 1、复合性:建筑物区分所有权=专有所有权+共用部分持分权+成员权 2、专有所有权的主导性: （1）取得专有权即取得共用部分持分权和成员权，转让专有权，持分权和成员权视为一并转让; （2）专有所有权的大小，决定区分所有人共用部分持分权和成员权之大小; （3）成立登记上，往往仅登记专有所有权。 3、一体性:三项权能必须结为一体，不可分离 4、权利主体身份的多重性 第十一页，共四十四页。 三、区分所有权的类型 1、纵切型（纵割式）区分所有权 ——一般连栋式或双并式分间所有建筑物。 2、横切型（横割式）区分所有权 ——将一栋建筑物作横的水平分割。 3、混合型（混合式）区分所有权 ——上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。 第十二页，共四十四页。 四、立法模式 1、民法模式：以瑞士、意为代表，在民法典中设专章规定; 2、住宅法：主要为英美法系国家所采用，即通过制定住宅法，对一切类型住宅的所有、租赁关系进行调整; 3、建筑物区分所有权法模式：进行专门立法，德、日、奥地利等国。 第十三页，共四十四页。 第二节 区分所有权客体 一、专有权的客体，须具备的条件： 1、须具有构造上的独立性： （1）所有权支配范围须明确。 （2）权利的行使不能对他人的专有权构成侵害。 第十四页，共四十四页。 2、须具有使用上的独立性 （1）不需其他部分辅助即可使用。 （2）每一专有部分具有和其他建筑物一样的独立的经济效用。 3、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 第十五页，共四十四页。 二、专有部分的范围（四种学说） 1、中心说（壁心说）——达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。 以中心线为准 专有部分 建筑物立体简图 第十六页，共四十四页。 墙体的中心线 厨房 客厅 卫生间 主卧室 第十七页，共四十四页。 第十八页，共四十四页。 2、空间说——限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间 。 3、最后粉刷表层说——专有部分的范围在区分所有人相互间有关建筑物的维持、管理等内部关系上，包含到壁、柱、地板等境界部分的最后粉刷表层部分 。 第十九页，