保障性住房行业市场分析报告.doc

3 / 15 市场研究部 保障性住房行业市场分析报告 2022年5月 1. 保障性住房历史演进 1）1998-2003 年：建立以经济适用房为主的廉租房-经济适用房-商品房三层保障性 住房体系。1998-2002 年经适房投资额占住宅投资年均比重为 14.3%，而廉租房受资金、 覆盖面影响发展较缓慢。 2）2003-2006 年：受政策影响，经适房、廉租房建设停滞。2003 年 18 号文提出“大 多数家庭购买或租赁商品房”，保障房供给进入停滞期，2003-2006 年经适房投资额占住 宅投资年均比重降至 6.5%。 3）2007-2009 年：两限房、棚改纳入保障房体系，保障房建设从停滞走向恢复，2007- 2009 年经适房投资额增长 36%。2007 年，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房 困难的若干意见》，2008 年，国务院把保障性安居工程列为“四万亿计划”首位，并提 出“争取 3 年基本解决棚户区改造问题”，保障房从停滞期逐渐步入恢复期，2007-2009 年经适房投资额增长 36%，此时保障房包括经适房、廉租房、两限房、棚改。 4）2010-2015 年：保障房层次多元化，新增公租房、共有产权房；保障房建设进入 快速增长期，前期以公租房为主，后期以棚改为主。从层次看，2010 年住建部等部门出 台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次将公租房纳入保障房；2014 年公租 房、廉租房并轨为公租房；6 城试点共有产权房。从建设看，保障房从公租房建设高峰 进入棚改建设高峰，2013-2015 年棚改新开工套数占保障房比重由 50.8%升至 81.2%。 5）2016-2021 年：保障房重头戏棚改逐渐熄火，保障性租赁住房纳入保障房体系， 形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱。2014-2018 年，棚改货币化安置促 进了三四线城市去库存，随着库存下降、房价上涨压力，棚改逐渐熄火，2019 年开工套 数遭遇腰斩。2021 年国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁 住房纳入保障房体系，形成公租房、共有产权房、保障性租赁住房三支柱。 图1：经济适用房投资额占商品住宅开发投资额比重 图2：棚户区改造新开工套数及年均增速 20% 700 600 500 400 300 200 100 40% 20% 0% 15% 10% 5% -20% -40% -60% 0% 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2009 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 经济适用房投资占商品住宅开发投资比重(%) 棚户区改造新开工(万套 ) 年均增速（%，右） 数据来源：中指研究院，市场研究部 数据来源：国家统计局，市场研究部 4 / 15 市场研究部 图3：保障性住房历史演进 1998 - 2003 - 2007 - 2010 - 2016 - 2002 2006 2009 2015 2021 体系建设期 停滞期 恢复期 快速发展期 调整期 1998年，中 央提出建立 以经济适用 房为主的住 房供应体系， 最低收入家 庭租赁廉租 住房；中低 收入家庭购 买经济适用 住房；高收 入家庭购买、 租赁市场价 商品房。 2003年，中 央首次提出 调整住房供 应结构，普 通商品房取 代经适房成 为市场供应 主体。此后 由以经济适 用房为主转 为以商品房 为主，保障 房供给陷入 停滞期。 2007年，国 家提出加大 棚户区、旧 住宅区改造； 2008年，保 障性安居工 程列为“四 万亿计划” 首位。此阶 段除经济适 用房、廉租 房外，两限 房、棚户区 改造被推出。 2010年，中 央推出公租 房，提出加 快保障性安 居工程建设， 前期以公租 房为主。 2013年，中 央提出加快 推进棚改， 此后以棚改 为主。2014 年推出共有 产权房。 2018年，住 建部要求因 地制宜推进 棚改，同年 国常会要求 部分热点地 区取消棚改 货币化安置， 此后棚改逐 渐退出。 出台《中共 中央关于深 化城镇住房 制度改革的 决定》，首 次提出要 “以中低收 入家庭为对 象， 针对其 建立具有社 会保障性质 的住房供应 体系”。 2021年中央 提出加大保 障性租赁住 房供应。 数据来源：政府官网，市场研究部 表1：各类保障性住房对比 类别 建设面积 保障对象 保障方式 实物 产权情况 前5年无产权，满5年后，购房人应当按一定比例交纳土地收益等相 关价款，政府可优先回购。购房人也可直接交纳土地收益等相关价 款取得房屋产权。 中低收入、住房 困难家庭 经济适用房 60平以内 中等收入、住房 困难家庭 限价格、限套型的普通商品住房，产权登记后5年内不得出租