“首轮土拍”国企拿地占比较高，各地土拍冷热不均.docxVIP

当前全国土地交易现状 截至到今年 5 月份，全国 100 大中城市成交土地面积同比为-40.3%，从去年 7 月份以来， 已经连续 11 个月处于负增长态势，反映出当前全国土地市场成交的不景气状态，这也 与我们 2022 年度报告《破旧立新，储粮过冬》中所提到的今年土地市场仍难好转的观点一致。 但另一方面，全国 100 大中城市成交的溢价率却从今年一季度以来逐渐趋于平缓，打破了去年二、三、四季度逐渐下滑的态势。当前全国土地成交的态势的下滑虽没有改变，但溢价率却趋平的现象反应出国企和地方性房企正在为土地市场拍卖景气度托底。我们认为，国企、地方房企的“入场效应”和首批土拍所反映出的“国企主导”的特点对溢价率趋平的现象给予了一定程度上的解释。下面具体来看集中供地的 22 城首轮土拍情况。 图 1：全国 100 大中城市成交土地面积同比与成交土地溢价率 100大中城市:成交土地占地面积:当周值:指数修匀:同比:月 100大中城市:成交土地溢价率:当周值:指数修匀:月 80. 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 (20.00) (40.00) (60.00) 资料来源：IFIND、研究院 22 城第一轮集中土地拍卖总览 截至到 2022 年 5 月 11 日，全国 22 城首轮土拍已经完成了 19 城，仅剩长春、沈阳、郑州三城没有进行。上海因疫情土拍延期，只有部分土地成交。从总数上来看，第一批集中供地共推出土地宗数为 460 宗，成交数为 346 宗，推出建设用地面积为 2062.83 万平 方米，涉及土地出让金为 3891 亿元。另外成交土地均价为 27372 元/平方米，平均溢价率为 5.03%，其中住宅用地平均溢价率为 6.53%，综合用地（含住宅）的平均溢价率为 2.98%。 图 2：首轮土拍各类型用地推出土地和成交土地宗数 推出土地宗数(宗) 成交土地宗数(宗) 460346259196188 460 346 259 196 188 137 11 11 0 0 2 2 450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 资料来源：中指研究院、研究院 在首轮土拍的住宅用地平均溢价率中，深圳的平均溢价率最高，为 14.98%，其次是厦门和合肥，分别为 14.75%和 14.6%，另外，从统计中可知，福州、武汉两城的平均溢价率为 0%（其中沈阳、长春、青岛、郑州没有供地，天津没有成交，上海因疫情暂停）；而在最高溢价率中，多数城市都给予了溢价上限，且南京、成都、重庆、福州、天津、宁波、深圳、广州等城市最高溢价率为 15%，可以看到，深圳的平均溢价率几乎等于最高溢价率，反应出开发商对深圳楼市前景的看好。 图 3：22 城住宅用地平均溢价率 图 4：22 城最高溢价率 22城首轮土拍住宅用地平均溢价率（%） 最高溢价率 16.00 14.00 14.75 14.98 14.6 0.16 0.14  12% 15% 15% 15% 15% 15%  15% 15% 15% 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00  5.96  5.32 5.07  8.85 7.21 4.99  5.57  2.49  0.54 0.12 0.10 0.08 0.06 0.04 10% 2.00 0.00 0.95 0 0 0 0 0 0 0 0 0.11 0.02 0 0.00 济长青成北长福厦武深杭宁广上天重合苏沈郑南无南沙岛都京春州门汉圳州波州海津庆肥州阳州京锡 杭上南成合重武福北沈长无苏天宁厦济青郑长深广州海京都肥庆汉州京阳春锡州津波门南岛州沙圳州 中指研究院，研究院 中指研究院，研究院整理 在住宅用地的流拍率上，济南、成都、北京、杭州、天津、合肥、南京有流拍记录，天津、济南和南京三座城市流拍率较高，都超过了 40%，而天津的流拍率甚至达到了 100%。 图 5：22 城住宅用地流拍率 100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00  43.33 0 0  8.1111.11 住宅用地流拍率(%) 0 0 0 0 0 2 0 0 0  100 0  20 0 0 0  44.44 0 济 长 青 成南 沙 岛 都 北 长 福 厦 武京 春 州 门 汉 深 杭 宁 广 上圳 州 波 州 海 天 重 合 苏 沈津 庆 肥 州 阳 郑 南 无