2021年物业服务行业年报综述.docxVIP

一、板块业绩回顾 板块新上市公司减少，竞争格局大体稳定 初步统计，截至 2022 年 4 月，A 股和 H 股上市的国内物业服务企业已超 50 家，头部物业公司中，仅万物云、金地物业、龙湖智创生活尚未上市，其余大型物业公司均登陆资本市场。 图表 1：当年物业公司上市数量（个） 1813 18 13 8 8 6 3 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2017年之前 2018 2019 2020 2021 2022 1-4 、 图表 2：市值排名前 20 的 A+H 股上市物业公司情况 代码 名称 上市日期 总市值（亿元） 6098.HK 碧桂园服务 2018-06-19 961.23 1209.HK 华润万象生活 2020-12-09 734.39 2669.HK 中海物业 2015-10-23 260.57 6049.HK 保利物业 2019-12-19 245.47 2869.HK 绿城服务 2016-07-12 216.27 6666.HK 恒大物业 2020-12-02 209.71 001914.SZ 招商积余 1994-09-28 192.98 1995.HK 旭辉永升服务 2018-12-17 156.38 3319.HK 雅生活服务 2018-02-09 150.18 9666.HK 金科服务 2020-11-17 142.61 1516.HK 融创服务 2020-11-19 112.68 0873.HK 世茂服务 2020-10-30 87.43 1755.HK 新城悦服务 2018-11-06 67.83 002968.SZ 新大正 2019-12-03 54.35 3316.HK 滨江服务 2019-03-15 53.15 3913.HK 合景悠活 2020-10-30 51.04 6626.HK 越秀服务 2021-06-28 50.06 9909.HK 宝龙商业 2019-12-30 45.55 0816.HK 金茂服务 2022-03-10 45.30 300917.SZ 特发服务 2020-12-21 44.37 、 注：股价以 2022 年 5 月 3 日收盘价为准 具体来看，2017 年之前只有较少的物业公司选择上市，2018 年、2019年分别有 6 家和 8 家，2020 年为物业公司上市高峰期，有 18 家物业公司上市，且多为大型物业公司，2021 年上市的物业公司数量降至 13 家，且体量较小。目前大型物业公司中，万物云与龙湖智创生活已交表，有望在 2022 年上市。 物业行业资本市场格局基本稳定：原因有两点，第一，行业巨头多已实现上市或交表；第二，中小型物业公司在当前市场的认知和情绪下，较难给到高估值，不少中小型物业公司放弃单独上市，转而与头部公司合作或出售，也有部分因为房地产母公司资金压力选择出售物业子公司。因此，我们认为当前资本市场的物业板块已经较为稳定，整体呈现出强者恒强的格局。 收入利润大幅增长，利润率步入稳定区间 收入端看：以 A+H 股上市的 56 家物业企业为样本，2021 年合计实现营业收入 1811 亿，2017-2021 年同比增速分别为 29.05%、30.24%、 35.31%、47.91%、50.35%。 图表 3：A+H 股物业服务板块营业收入及增速情况 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 营业总收入(亿元) 营业总收入同比 2017 2018 2019 2020 2021  60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 、 板块收入有望维持高增。近几年物业板块营收高速增长且增速还有向上趋势，我们认为有以下几点原因：1）上市公司得资本推动，提升扩张速度；2）房地产公司开始大量交付，大多数板块内公司能直接获得来自母公司交付的项目；3）非住宅领域进一步开放；4）城市服务、增值服务等新业态的快速成长；5）头部公司在品牌与资金、人力的加持下，对存量住宅的渗透进一步提升。 由于物业行业尚在行业发展的初期，纵观以上 5 点原因，除了靠资本收并购驱动，剩下四点可作为行业长期的驱动力，能够持续推动行业规模的快速扩张，因此我们判断行业收入的高增速有望维持一定的韧性。 图表 4：A+H 股物业服务板块归母净利润及增速情况 归母净利润(亿元) 归母净利润同比 250 200 150 100 50 0 2017 2018 2019 2020 2021  90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 、 利润端看：以 A+H 股上市的 56 家物业企业为样本，