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* 2.写字楼风险管理 (2)写字楼物业风险的应对 A.风险应对程序 B.风险应对计划 C.风险应对策略 （3）写字楼的物业保险 第二十九页，共七十四页。 一、写字楼物业经营管理 （四）写字楼物业服务企业的选择与评价 1.物业服务企业的选择标准 A.能否令业主满意。 B.专业服务的水平。 C.向业主提供信息的能力 D.管理计划。 2.物业管理工作的评价 第三十页，共七十四页。 3.写字楼物业经营管理的绩效评价 (1)服务满意度 (2)物业经济指标 (3)物业品牌化 * 一、写字楼物业经营管理 （四）写字楼物业服务企业的选择与评价 第三十一页，共七十四页。 第二部分 运用价值规律和市场机制甄选物业公司 第三十二页，共七十四页。 二、运用价值规律和市场机制甄选物业服务公司 （一）通过规范有序的招投标行为确定物业管理权 1.选聘物业公司应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅 2.具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业公司最重要的标准。选择时，要了解物业公司的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况 （1）人员素质； （2）社会信誉； （3）收费合理； （4）管理质量。 应重视对物业公司正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。 第三十三页，共七十四页。 思考：您对所选聘的物业公司管理项目作过考察吗？ 案例： 1.多家物业非正常的市场竞争 2.有倾向性内定因素 3.知名物业公司、物业职业经理被忽悠 4.低价非理性选择物业公司的恶果 二、运用价值规律和市场机制甄选物业服务公司 第三十四页，共七十四页。 （二）物业管理招投标程序 二、运用价值规律和市场机制甄选物业服务公司 第三十五页，共七十四页。 （二）物业管理招投标程序 二、运用价值规律和市场机制甄选物业服务公司 第三十六页，共七十四页。 （三）关注现场答辩（不要被假象所迷惑） （四）招投标风险的防范与控制 二、运用价值规律和市场机制甄选物业服务公司 第三十七页，共七十四页。 第三部分 签订物业管理委托合同的 注意事项 第三十八页，共七十四页。 三、签订物业管理委托合同的注意事项 （一）物业服务合同的成立和生效 （二）要充分了解签约对象的主体资格 （三）注意合同条款的对等性 （四）合同条款及管理标准要明确 （物业服务合同的主要条款宜细不宜粗） （五）对项目分包合同的特殊要求 第三十九页，共七十四页。 （六）合同的签订要实事求是 （七）明确违约责任的界定及争议的解决方式 （八）对免责条款的约定 （九）签字盖章应同时具备 （十）不应疏忽的合同附件 （为防止合同过长，双方还可就具体问题增加合同附件） 三、签订物业管理委托合同的注意事项 第四十页，共七十四页。 第四部分 物业管理方案与服务标准 第四十一页，共七十四页。 四、物业管理方案与服务标准 （一）物业管理方案的基本内容 物业管理方案的基本内容主要包括招标项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。 第四十二页，共七十四页。 四、物业管理方案与服务标准 （一）物业管理方案的基本内容 1.关键性内容 （1）项目的整体设想与构思（包括项目总体模式与物业管理服务 工作重点的确定）； （2）组织架构与人员的配置； （3）费用测算与成本控制； （4）管理方式、运作程序及管理措施。 第四十三页，共七十四页。 四、物业管理方案与服务标准 2.实质性内容 (1)管理制度的制订； (2)档案的建立与管理； (3)人员培训及管理； (4)早期介入及前期管理服务内容； (5)常规物业管理服务综述； (6)管理指标； (7)物质装备； (8)工作计划。 * 第四十四页，共七十四页。 （二）写字楼（办公楼）物业管理服务规范 1.合同约定的服务标准 2.全国物业管理示范大厦标准及评分细则 3.办公楼物业管理服务规范 （三）要特别关注物业管理中的质量管理 四、物业管理方案与服务标准 第四十五页，共七十四页。 第五部分 物业项目的委托管理 第四十六页，共七十四页。 五、物业项目的委托管理 （一）委托与代理有质的区别 委托，一般是指将一个事物或一件事托付给第三方组织机构去办理。而第三方在办理事情或