房地产开发项目的规划设计及其评价.ppt

低层建筑 多层建筑 小高层建筑（非规范性） 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 点式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。 建筑术语 第三十一页，共六十四页。 适当提高层数 住宅层数与容积率成正比关系，但并不成斜线上升，而是折线上升。当住宅层数达到一定数量以后，容积率增加就显得缓慢，因为住宅用地由住宅基底用地和住宅日照间距用地两部分组成，住宅层数增加只能重复利用住宅基底用地，不能节约日照间距用地。一般由低层升至多层，节地效果最为明显，至中高层，效果尚可，至高层，节地呈平缓状。 第三十二页，共六十四页。 不同层别住宅的优缺点： 低层：环境优美，用地耗量大； 多层：虽然节地效果好，但五、六层登高并不轻松； 高层：能节地，增多绿地，外部空间通透，视野开 阔，但一次投资大，建设周期长，造价高，维护费用大，且远离地面，心里感受差。 中高层：节地效果好，使用一部电梯影响造价小，登高容易，视线扩大。 因此城市边缘地段、山坡地、风景区宜建低层住宅。中小城市宜建多层住宅，少量中高层住宅。中大城市宜建中高层住宅，少量多层住宅。特大城市宜建高层和中高层住宅。 第三十三页，共六十四页。 大连万科城市花园（多层）容积率：1.394 第三十四页，共六十四页。 厦门浪琴湾（中高层）容积率：1.791 第三十五页，共六十四页。 上海海上海新城（高层）容积率：2.44 第三十六页，共六十四页。 跃 式 　复式　　 错层 一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。餐厅、卫生间等。 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 建筑术语 第三十七页，共六十四页。 项目类型的新界定 别墅 Townhouse 联排别墅 板楼 塔楼 传统的别墅项目 独栋 联排 双拼 叠拼 高层、小高层、多层 传统 蝶塔、小户型 公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 第三十八页，共六十四页。 Townhouse的四种形式 通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。 在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼 联排别墅 由三个以上的相同单位平行组合而成。是Townhouse项目最为常见的建筑形式。 双拼别墅 两个相同的单位平行组合而成。 叠拼别墅 从建筑立面上看，与双拼非常相似，也是由两个单位组成；实际上，其中一户的“一层”从二层开始，将不拥有庭院。从户型图上清晰可见区别。 Townhouse独栋 传统别墅 第三十九页，共六十四页。 Townhouse的四种形式 独栋别墅 形体独立的单位。 传统别墅注重从建筑立面的设计上突出栋与栋之间的区别，显示所有者的个性。 Townhouse独栋通常栋与栋之间没有实质区别甚至完全一样。 传统别墅间距开阔私密性好。 Townhouse独栋之间间距小，私密型不如传统别墅。 Townhouse独栋 传统别墅 第四十页，共六十四页。 合理利用地形 基地多种多样： 坡地应注意坡向，南向坡既能获得充分日照，且广阔视野，减少日照间距。东西向坡宜将住宅设计成南向退台，避免东西日晒。 平地应布置成南北向并适当偏角，既能顺应风向，又可获得较好日照，减少间距。在边角地布置塔楼，基地北侧布置高层，也是节地好措施。 第四十一页，共六十四页。 台州枫南路小区 第四十二页，共六十四页。 大连 幸福e家 充分利用狭长地形布置的住区 多层、中高层、高层混合型 容积率1.78 第四十三页，共六十四页。 济南 水映丽山 不规则地形 布置住区 第四十四页，共六十四页。 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运