房地产评估案例市场法.docxVIP

一、市场比较法--- ＊＊大厦办公用房 1 ．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建 筑面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。 2 ．房地产的权利状况 委估房地产 “房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让， “土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构； 估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平 方米。 3 ．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为 北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物 为＊＊银行总行新建成的办公楼。 其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车 库，建筑面积 8444.08 平方米(车位 116 个)。 该楼为钢混结构，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。 建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。 进口中央空调和消防报警、 自动喷淋、 监视系统。 内设宽带网络，电话光缆接入， 双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 ( 1 )地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例 实例 项目名称 地址 标价 A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B **联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C **证券大厦 **南路 528 号 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 待 待估对象 ＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2015 年 6 月 30 日 繁华,金融业聚集区 可比实例 B **联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2015 年 7 月 繁华,金融业聚集区 可比实例 C **证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2015 年 7 月 繁华,金融业聚集区 可比实例 A 新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2015 年 8 月 繁华,金融业聚集区 物业名称 因素情况 名 称 坐落位置 所处地区 建筑用途 单价 交易日期 商业繁华度 区 域 域 因 素 物业名称 可比实例 C有地铁和多条公交 线路金融区内，公共服务设施齐全。待 可比实例 C 有地铁和多条公交 线路 金融区内，公共服 务设施齐全。 因素情况 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 交通条件 线路 线路 路 公共服务设施金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 公共服务设施 设施齐全。 设施齐全。 设施齐全。 自然条件社会环境地 自然条件 社会环境 地 区性 不动 产 销售状况 环 境卫 生及 景 观 市政设施 建筑结构 部位 优 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙， 内装修到公共部 优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 优优 优 优 好 七通一平 钢混 整幢 优 好 七通一平 钢混 整幢 外墙全玻璃幕墙，内 装修到公共部位。办 公房内为轻钢龙骨 公房内为轻钢龙骨 外墙花岗岩，玻璃幕 外墙花岗岩，玻璃幕 位。办公房内为轻 吊顶，木地板，轻质墙， 内装修到公共部 墙，内装修到公共部 钢龙骨吊顶，木地 隔断。 位。 办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。 板，轻质隔断 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自 喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、 自动喷淋，动喷淋，水电到位， 个 别 因 素设施状况 素 话进户。好一面临