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三、精装设计 1、事例说明1 项目高端的定位决定精装修设计同样需要体现高端楼盘的需求，设计沿用酒店设计理念，在公共区域大堂和户内均充分考虑细节设计。首层大堂的高度为6米或9米，入户的尊贵体验客户认可度高；户内设计从材料到部品均选用高端品牌，风格中性，满足不同高端客户的需求。 2、优化建议 户内装修材料客户关注度高，公共电梯厅及地下室大堂的装修材料客户敏感度低，在后续的南区设计中，降低公共电梯厅和地下室大堂的装修成本。 第二十二页，共五十七页。 三、精装设计 1、事例说明2 精装修设计在建筑施工图后开始启动，细部尺寸及水电点位均跟随装修的优化设计进行调整，对现场的改动较大，变更增加成本。 2、优化建议 装修设计必须前置，在建筑户型方案之初即开始对细节尺度进行把控。营销定位需准确，各种二次深化设计例如空调、橱柜等均需前置完成；提前确定施工单位进行设计配合，保证安装预埋的准确性。 第二十三页，共五十七页。 四、设计管理 1、 事例说明 本项目建筑设计公司和结构水电设计公司分属深圳柏涛和武汉院，均不在珠海本地进行设计，合作中带来诸多不便，包含两家设计院之间的协同不到位，外地院对现场问题反馈的及时性不够等问题，给设计管理带来很大难度。 2、优化建议 建议建筑方案设计可以由专门的方案设计公司完成，施工图设计单位应尽可能本地化，对图纸的审查以及后期现场的配合会有很大帮助。 第二十四页，共五十七页。 第三部分：工程篇 一、工程全过程管理经验分享 二、新工艺推广情况 三、工程特殊案例分享 第二十五页，共五十七页。 一、工程全过程管理经验分享 建立完整的质量管控支撑体系，严格三层会验及样板先行制度。 施工工艺方面： 大理石背部采用防碱背涂新工艺，为减少返锈、返碱等石材病变现象； 墙面腻子抹灰采用外墙腻子打底、内墙腻子抹面，以达到防潮防霉效果； 地脚线由传统的木夹板基层改为轻钢龙骨基层（如下图）： 第二十六页，共五十七页。 一、工程全过程管理经验分享 为降低卫生间渗漏率，所有卫生间采用二次防水（具体做法如下）： 第二十七页，共五十七页。 一、工程全过程管理经验分享 施工样板认定后签字执行，材料现场取样封存，设置材料室： 第二十八页，共五十七页。 一、工程全过程管理经验分享 完善工程管理制度 在总结一、二期质量管控及精装修交付经验的前提下，为了提升三期质量管理，从土建、精装修方面制定了两大目标、十项质量安全管理措施。 目标类：土建、精装修质量提升目标 制度类：十不准制度、十必须制度、工程样板先行制度、施工样板认 定制度、工程资料管理制度、安全管理标准化制度、精装修成品保护作业指引、精装修样板实施细则、安装配套工程质量实施条例 措施类：监理工程师月度考核、合同措施（注:按绩效考核制度实行淘汰制度及奖励制度，三期监理合同专项提出要求。） 第二十九页，共五十七页。 二、新工艺推广情况 事例说明 本项目为珠海市高端楼盘，在项目一期时局部栋号（高层2栋）采用铝合金模板。 存在问题 1、当时由于铝模技术不成熟工艺不完善，局部混凝土观感不理想，对工人工艺要求较高，进度受阻；2、对设计图纸深度要求较高。 优化建议 1、 采用铝模对土建实测实量有很大提升；2、随着铝模技术不断的成熟，我司计划在三期超高层21栋及四期超高层12栋继续使用铝合金模板；3、设计前置，图纸深度需严格控制，减少设计变更；4、现场开放日，客户满意度较高。 第三十页，共五十七页。 三、工程特殊案例分享 事例说明 为提高溢价空间，增加赠送面积，导致改造量大，二次改造对项目的施工组织及质量控制方面存在一定难度。 存在问题 1、二次改造增加交楼风险，工艺复杂，交叉作业面多，精装修进度受阻；2、后补板位置，新旧交界处存在质量隐患，隐蔽位置易出现开裂、渗漏等质量风险；3、二次改造将消防前室取消，后补板“偷面积”存在较大的法律风险；4、工艺方面，按土建常规做法施工，11栋铝合金门窗二次改造工程，采取了在竣工验收前安装副框，考虑了二次改造的方便性，对改造进度有所提升。 优化建议 建议不采纳，项目三期不存在补板、二次改造，减少了工期进度及法律风险。 第三十一页，共五十七页。 第四部分：成本篇 一、成本全过程管理经验分享 二、结算复审成果分享 三、合约风险控制成果分享 四、精装修成本经验分享 第三十二页，共五十七页。 * 建立明确的成本指标。精装成本目标控制明确，精准测算初步设计精装成本，通过优化设计方案、优选性价比高产品，精装成本较目标成本节余；另总结样板房施工过程中遇到的图纸未详细反映的问题，在招标文件和合同条款中予以明确、完善。 加