戴德梁行南京湖南路地下商业街项目总体业态划分方案89.pptVIP

* “错位”与传统百货不同的街区步行消费空间，突破以往单一的零售消费概念，将休闲与购物有机结合 “补充”打破传统的柜台、平面铺位专卖，形成立体的消费空间 “提升”与绿化、景观相结合，增添消费空间的趣味性，特色景观营造增强品牌的吸引力和新鲜感 吸引消费者策略分析 第五十三页，共九十页。 * C区作为整个项目的中间区域，将打造成为： 具备区域过渡功能，保证该区域的设计方案在经营模式即定位主题转换的情况下保持灵活性； 设置目的性消费业态，设计特色建筑风格，引导两端人流向中间导入，有效避免人流死角； 打造个性潮流、新奇刺激、吃喝玩乐于一体的商业氛围； 餐饮业态设置于此区域的诸多优势：a.狮子桥餐饮客流的延伸，b.满足东西两端消费需求，c.一定程度 减少工程成本，d.规避餐饮营业时间和主流零售营业时间造成的影响，e.整个项目可以通过餐饮区自然过 渡，分成东西两块，保留不同经营模式的想象空间，f.保证部分餐饮延续到B1的灵活性。C区餐饮商户的 选择应考虑具备特色且消费不高的类型。 街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响； 目标消费群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者为主； 建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物； 商铺的划分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分。 区域关键词：欢乐、好玩 业态组合方案-C区 第五十四页，共九十页。 * 序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 1 湖南路北向 C段地面南北人行路幅北宽于难，商业情况也是北优于南，故人流情况北面较盛。有其在苏宁环球区域为湖南路路幅最宽处，人流达到了整条湖南路的最高峰。 军区方向人流 规划军区待建项目中有地面裙房及地下商业，规划与本案地下连通。地面军区方向主要为军区未来商业消费人流分流至本项目及凤凰台酒店及云南北路人流的导入。 2 湖南路南向 C段湖南路南向主要由于受到狮子桥餐饮业态的吸引，人流量基本与北向人流持平，人流动线基本保持由东向西走向，且消费人流逐渐减少。 业态组合方案-C区 地面 第五十五页，共九十页。 * B1： 序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 1 B区导入 B区消费者购物同时，自然的导入C区消费，C区目的性消费业态的设置，使人流由东西两端向中部导入。 军区方向人流 军区地下商业规划与本案连通，军区商业消费者通过地下通道导入本案，地面人流也可通过地面节点进入C段 。 2 地面导入 由于C区目的性较强的业态的设置，如各类“好玩”的特色店和数码IT专卖店的入驻，吸引时尚年轻消费者有目的的直接从地面导入。 3 B2层导入 B2设置有餐饮业态，消费者购物疲劳进入餐饮区吃饭休息后再导入B1继续购物。 4 D区导入 C段与D段在零售业态上都具备有吸引年轻人的好玩新奇的特色，故在时尚年轻购物者进入D段消费后自然而然的过渡到C段。 业态组合方案-C区 第五十六页，共九十页。 * B2： 序号 现状人流导入点 分析 未来人流导入点 分析 1 B区导入 B区购物消费后，自然的导入C区进行餐饮休闲的消费活动，C区目的性消费业态的设置，使人流由东西两端向中部导入。 军区方向人流 军区项目商业规划有餐饮业态，故B2对军区消费者的最大吸引力在于其美食广场的物美价廉，军区方向地面人流会直接受到餐饮业态吸引而导入C段B2 。 2 地面导入 地面人流会直接受到餐饮业态吸引，通过地面节点导入C段B2 。 3 B1层导入 B1消费者购物疲劳后进入B2 餐饮区休息就餐。 4 D区导入 B1消费者购物疲劳后进入B2 餐饮区休息就餐。且C段和D段在商户特色上有类似的延伸，D段消费者会有意愿进入C段消费。 业态组合方案-C区 第五十七页，共九十页。 * 戴德梁行意见： C段消费人流主要特征表现为：由地面几大主要节点（苏宁环球、狮子桥）出入口下送人流和B、D两端吸引至C段人流。 C段主力消费群体的特征主要表现为追求时尚、潮流，渴望体验新奇、刺激的年轻消费者。 由于C段B2作为餐饮区，需在建筑设计上考虑到人行通道的便捷性。在节点位置进行建筑设计、景观小品和互动活动区的设置，吸引消费者导入，避免非餐饮时段导致的人流缺失。 在商铺分割格局上应考虑到部分餐饮延伸到B1层的可能性和经营模式改变情况下的灵活性。 业态组合方案-C区 第五十八页，共九十页。 * 适合发展业态 运动休闲 主题专卖 美食广场 特色餐饮 数码IT 可售餐饮商铺 可售IT商铺 B1 面积（m2） 商户数量 特色餐饮 1300 2 运动休闲 1100 1 主题专卖 770 6 数码IT 800 5 可售IT商铺 900 12-18 B2 美食广场 2000 1 特色餐饮 2900 6