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草创型、成长型企业对写字楼关注点 区域发展前景好 物业形象好，外观公建化 价格实惠；小面积，总价低； 24小时办公；（部分要求有居住功能） 配套设施满足基本需求；（商务中心、餐厅、便利店等） 交通便捷 投资客关注点 价格实惠，总价低 区域发展前景好 写字楼案例研究总结 第六十三页，共八十九页。 XX办公企业浏览（1/2） 第三十一页，共八十九页。 XX办公企业浏览（2/2） XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼 第三十二页，共八十九页。 XX办公市场总结 第三十三页，共八十九页。 二、XX宏观环境 XX宏观经济状况 XX规划发展 第三十四页，共八十九页。 XX宏观经济状况研究结论 第三十五页，共八十九页。 XX宏观经济： GDP指标 第三十六页，共八十九页。 XX宏观经济：人均 GDP 第三十七页，共八十九页。 XX整体经济结构：产业发展 第三十八页，共八十九页。 XX宏观经济对其房地产市场的带动 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～2500 2500～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差 2003年XX宏观经济增长速度80％ 人均GDP3259美元 第三十九页，共八十九页。 XX规划发展研究总结 第四十页，共八十九页。 三、XX产业链研究 XX产业发展周期 企业办公、居住的发展 对本项目的借鉴意义 第四十一页，共八十九页。 案例研究 第四十二页，共八十九页。 案例研究对本项目的借鉴 第四十三页，共八十九页。 ？思考： 从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？ 第四十四页，共八十九页。 本项目能够抓住的办公需求分析（1/2） 第四十五页，共八十九页。 本项目能够抓住的办公需求析(2/2) 第四十六页，共八十九页。 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 第四十七页，共八十九页。 本项目能够抓住的商住需求分析（1/2） 第四十八页，共八十九页。 当前研究内容 分析思路 结果构成 实现目标面临的问题 市场研究 地块分析 区域背景 客户目标 解决方案 产业链研究 项目发展战略 项目定位 功能比例 宏观环境 客户定位 形象定位 产品定位 物业发展建议 区域竞争 项目界定 写字楼案例 基础资料研究 第四十九页，共八十九页。 解决方案 项目SWOT分析 功能比例 客户定位 形象定位 功能、产品定位 物业发展建议 区域竞争 写字楼案例 项目定位 项目发展战略 价格定位 经济测算 第五十页，共八十九页。 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 优势（S）： 劣势（W）： 机会（O）： 威胁（T）： 项目 SWOT分析 及 相应战略 第五十一页，共八十九页。 根据SWOT分析，得出本项目发展战略 1、适应多种客户需求，降低市场风险 2、可组合小空间，降低置业门槛 3、形象公建化，低成本运作 第五十二页，共八十九页。 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目价格定位 第五十三页，共八十九页。 项目定位 1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位 第五十四页，共八十九页。 客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也由此而不同。 世联客户分析模型 第五十五页，共八十九页。 客户定义 企业成长历程 草创型 成长型 快速成长型 成熟型 规模小 形象要求不高 中低 可 临街商铺 民宅 规模小 在乎形象 中低 可/分开 民宅 办公楼 有一定规模， 在乎形象 中高 分开 商业写字楼 规模较大 在乎形象 高 分开 商业写字楼 规模 形象需求 档次需求 商住一起 目前办公 地点 特点 第五十六页，共八十九页。 客户群分析 客户群 置业倾向 区位 配套 价格 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值 草创型 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 小 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 成长型 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 中 ★ ★ ★