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银康logo ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康logo 银康logo 银康logo 银康logo ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康老年公寓的市场营销 第一页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 * 讨论稿 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 数据来源：2010年上海人口普查 不断增加的老人数量 第二页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康所在地区养老市场 ---供不应求 我们的目标需求有15万，最有可能的需求有6万，而市场最多只能满足一半左右的需求 第三页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 不同地区养老院的区别 度假养生 满足护理需求 城区养老院 大型低密度老年社区，追求生活质量 郊区养老院 景区气候型养老院 入住者年龄 生活质量 医护需求 入住者自主性 银康养老公寓 77岁以上 70-80岁 60-75岁 第四页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康养老院的SWOT分析 Weaknesses缺陷 周边社区不成熟，五年的建设期，噪音，灰尘，商业环境不健全 绿化面积小 楼层高,运营成本高 缺乏经验,规模过大,没有品牌效应,客户信任度低 入住率把握低 市场定位无法证实 Opportunities机会 收入提高 老人数量增加 养老理念的普及 国内外技术合作合作 热忱合作的团队,不同的行业背景 有机会定义我们的竞争优势 医保引入 争取NGO,提高服务水平 完善的产业链设计 政府政策的开放 Threats威胁 如果定位失当,入住率达不到期望,影响投资方信心和现金流 附近新的进入者，新的理念和科技 老人观念改变,去郊区的养老院 护理成员素质达不到预期,服务低 潜在法律纠结 护理员和管理层的流失，被挖角 通货膨胀影响消费 Strengths 优势 地段：四区接合，交通有地铁，公交，市区概念 医院便利:江湾,凉城街道,社区卫生中心 硬件,建筑本身为老年公寓专业设计 政府支持 通胀受益 同泰关联产业 人脉优势 第五页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康养老院的优势 分析 坐落市区，有地铁和公交 老人心理认为离家不远，不会感到被子女遗弃 便利家人探访，不用担心交通问题 医院便利:江湾,凉城街道,社区卫生中心 一日三餐之外，老人最关心的是看病。 建立养老院与医院看病的绿色通道，让老人和子女感到比家里更安全可靠 硬件,建筑本身为老年公寓专业设计，完全家的感觉 户户朝南，无任何遮挡，阳光非常好，冬暖夏凉 房间正气，响亮，老人心情舒畅 户户有卫生间，小厨房连小客厅，对门有会客室。访客，隐私全部照顾到 第六页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康养老院的优势 分析---续 政府支持 养老是政府重点实事，虹口政府，江湾街道已全方位支持，提供医疗，培训，资源，人才支持 社区，学校，宗教组织的义工和社工计划和安排，让老人得到多对一全方位服务 同泰关联产业 银康产业链设计，涵盖护理人员的招募，培训，机构和住家养老的派出，老年大学。同泰是其中最重要的组成部分之一 同泰的一年的家政服务经验，为银康提供了护理人员的来源，社区的知名度和经验 人脉优势 国内外技术合作，银康从一开始就有理念，技术，培训优势 目前已有老年护理培训，精神慰藉等资源的加入 可以成为潜在客户的来源 有机会引入医保，降低老人子女负担 第七页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康养老院的缺陷以及对策 周边社区不成熟，五年的建设期，噪音，灰尘，商业环境不健全 阳台全封闭，门窗采用双层中空玻璃，最大限度降低噪音和灰尘影响 2，000 平方米的银康裙楼将选择性地引入与老人生活密切相关的商业机构，以争取成为今后以养老为特色的商业中心 绿化面积小 二楼平台和主楼楼顶将进行专业绿化设计和施工，让老人有绿色和日晒的地方 用室内绿化和垂直绿化来改善小环境 楼层高,运营成本高 楼层高的主要成本是电梯使用成本。 我们力求科学安排楼层，流程优化，降低电梯使用频率，降低运营成本 楼层高也可使老人免受打扰，安全性高 第八页，共三十七页。 ? 2011上海银康投资管理有限公司版权所有，不得转载。中华人民共和国印刷。 银康养老院的缺陷以及对策 –续 缺乏经验,规模过大