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PIG201项目经营策划书编制提纲 1.1 都市进展概 要紧包括都市概貌、要紧综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融 商贸、自然资源、都市总体进展规划、住宅进展等。 1.2 项目所在区位进展概 要紧包括分区规划、周边进展规划、基础生活配套设施、地块差不多情形（现 状、环境、交通、配套等）、周边楼盘情形等。 1.3 项目的技术指标 要紧包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅 建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停 车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。 1.4 项目的总体经营目标 要紧包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。 1.5 项目面临的要紧问题 要紧包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。 2 整体策划 2.1 市场现状及竞争对手分析 要紧包括市场容量、消费水平、消费适应、按揭贷款、住宅市场调查等。 2.2 项目的优势、劣势分析 要紧包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业治理等。 2.3 客源分析 要紧包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。 2.4 项目定位 要紧包括目标客户、销售价格等 2.5 营销概念 要紧包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。 2.6 分析结论 3 营销策划 3.1 营销体系的建立 要紧包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励方法等。 3.2 销售价格策略 要紧包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优待策略、折 扣规定等。 3.3 推广促销策略 要紧包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广时期、分时期实施推广目标、 细化推广内容等。 3.4 项目包装 要紧包括建立 CIS （企业形象识别系统）：具体建立VI （视觉识别系统）、建立 MI （企业治理识别系统）、建立BI （行为识别系统）。 3.5 销售费用的估算 3.6 整体及年度销售打算方案 4 产品策划 4.1 规划设计指引 要紧包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。 4.2 景观环境设计指引 要紧包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。 4.3 建筑设计 要紧包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。 4.4 卖场设计 要紧包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。 4.5 公建设计 要紧包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。 5 当地工程施工治理指引 5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。 5.2 当地的建设治理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。 5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评判。 5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工治理要求。 5.5 当地的验收组织程序、验收内容。 5.6 当地档案治理程序、制度等。 5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的差不多情形。 5.8 当地建筑产品质量通病调查报告。 5.9 质量治理目标（指标）及措施。 6 财务治理 6.1 建立财务治理制度 项目所在公司财务部参照房地产治理公司的财务治理制度指引，结合项目所在 公司具体情形建立财务治理制度。 6.2 编制项目投资打算 项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资打算、工程支出打算、费用开 支打算、税金缴纳打算，进而形成项目投资打算。 6.3 编制工程支出打算、费用开支打算明细表。 6.4 编制项目资金流量打算 结合项目开发、销售的具体情形，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资 金流量表。 6.5 融资打算 依据项目具体情形编制融资打算，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期 限、还款打算等内容。 6.6 项目的总体财务分析 确定项目的要紧经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、 成本利润率、投资回报率等指标。 7 成本操纵 7.1 市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于： a) 政府规费； b) 项目报建费用； c) 当地工程造价指标。 7.2 结合公司原有项目的目标成本治理评判报告，提出借鉴预防措施。 7.3 提出项目成本分类总汇。 7.4 提出实施过程中成本操纵的要紧节点和方法或原则 如在规划设计中，实行