商业地产项目提案案例.pptVIP

作案过程之项目研究 环境研究 1、1公里商圈范围——本案而言不能简答的用圆圈表示，因为不同的交通条件、地形条件不同其商圈范围也有不同，采用道路测量法，根据不同路径各行走1公里，将地点在地图上标出来，然后将不同的点连接起来，构成1公里商圈。 2、道路交通——沿河大道：车道4；公交站点：利济路、永宁巷。。。。 3、公共交通——位于汉正街入口处，公交基础好，但周边道路窄，人流多，道路拥挤，有21条公交线路，它们是。。。。 4、周边商业网点——位处汉正街边缘地带，周边商业机构多为汉正街内批发市场集群，人流很大，档次不高。主要有浙江鞋城、建面1440，暨济商城、建面20000，工贸家电、3000。。。。后面附上网点分布图。 5、周边商务环境——1公里范围内的写字楼：商务环境薄弱，写字楼少、档次低，无法支持商务功能需求、发展，商贸物流、商品批发功能突出。多福家电大厦：建面40000，入驻率35%，入驻49家公司，一至六层家电，七层自用，八至十六写字楼，十七层餐厅，十八层宾馆。 6、周边居民分布——项目一面临江，位处汉正街边缘，商业用地多、居民用地少，故常住人口少；1公里范围内规范小区16个，5312户，常住人口18593人；普通型、中等购买力的社区为主，中高档住宅楼盘无。 7、周边规划——龙王庙码头改造规划（两江游集散中心）将聚集旅客资源促进商业发展，有助于市场培育；轨道交通的规划、建设，1、2号线经过项目，会带来武汉三镇大量客流及近郊客流，但同时各站点距项目有一定距离，聚客作用会有减弱；大兴街改造，兴建68层商务楼，将提升周边环境。 项目独特性分析 1、景观因素： 位处长江、汉江交汇口，与黄鹤楼隔岸相望，尽享一线江景，为观景最佳场所，为观景者必到之处。 2、文化、历史因素： 2000年历史的龙王庙，武汉三镇的发源地，凝聚了荆楚文化的实质，这是提升项目价值、扩大潜在客群的重要砝码。 3、建筑形式因素： 采用现代城市商业建筑形态——街区商业，休闲、娱乐、商业多功能、]多建筑形态于一体的综合性消费中心，具备活泼、开放、体验的特质，为武汉第一个复合街区购物中心。 4、启示： （1）项目主题设定应契合文化、美景元素，挖掘相关元素，“水”、“龙”、“江”等，将主题景观小品置于建筑群、广场之中，做项目整体的串联、点缀； （2）将旅游休闲纳入项目功能设定，利用江景、历史人文元素，设置娱乐、休闲项目，吸引旅游人群，营造旅游标杆地、目的地基及武汉城市名片，吸引更大范围人群，扩大潜在消费群； （3）建筑设计、功能设置及业态分布等，最大限度利用景观资源； 出入口设计合理引导人流，吸引龙王庙旅游人群； （4）根据客群特征，注重商业规划与人文历史的结合。 项目建筑形态分析 1、建筑设计分析 （1）整体理念： 街区商业理念，BLOCK，商业、休闲、开放、人群、亲和；设计上融合商业、休闲、娱乐功能，满足一站式体验消费场所需求；室内、室外、灰空间综合运用，营造开放性商业空间，不受气候影响；建筑进深、尺度及平面设计上体现出空间利用在拆分、组合上的弹性，为铺位分割、适应不同规模租户预留了空间；便利性角度，超过200部的电梯联系垂直空间转换，广场、天台、天桥的组合营造人性化商业空间；为实现人、自然、城市的亲近，设计考虑项目所拥有的丰富景观资源，形成舒适的购物环境。 （2）建筑组群（左图）： 三大区块、五大单体。 AB与C区块之间仅通过天桥V连接，C区块相对独立。 设于中央的两层上海广场以及直至五层的环形天桥连通AB区四单体，使建筑组群整体化； 建筑3和2两层分别设置可联通的天桥，实现客流流动、商业互动； 建筑4、3一至五层及七层通过互通走廊相互联结。 内部空间看，1、3、4为大体型，商业空间完整，中间设贯通的中庭、庭院或步行廊隔断，空间组织、划分形式多样，单体2、5属于展廊型，中间为贯通的廊或庭，两边商业空间做挑廊处理，适当距离内设过街天桥。 建筑组群设计优势： 各建筑形式多样化，形成活泼的空间穿插效果，有助于增强休闲氛围； 五大单体采用多样化内部空间形式，提高项目分割、业态规划的灵活性、多变性； C区独立性好，受干扰少，可进行独立规划。 设计劣势： 项目整体不能形成良好的客群回流； AB和C之间只能通过天桥做出入口，客群流动不便； 各单体间联系不紧密，群聚中心I偏离，使项目某些区域被孤立，各部分连通性不足，3和2西端被明显孤立，群聚 中心未改善该区域的客流末端问题； 内部人流因分散在不同单体、街区而使人流被打散，若人流不足，会使项目显得人气不足。 （3）广场设计 三大广场，龙王庙下沉广场、上海广场、东南入口广场。 优势： 均为重要的人流节点，大小不一，形成主次鲜明、主题不一的广场体系； 各广场均有天幕封顶，可全天候运营，气候影响小； 劣势： 缺少参与性强的人文娱乐元