金域华府项目产品定位报告.pptVIP

-- 时尚感强 浅色调 -- 简约 不累赘 -- 个性而不张扬 艺术化处理 金域华府应该是怎样的风格？ 简约风格，时尚感十足。 白色墙面，配上艺术化的壁画，凸显艺术风采。 玻璃材料吊灯，增添档次感。 第九十五页，共九十九页。 设计原则 功能分区：雨棚、绿化休息区（大堂）、侯梯厅、电梯厅 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 管理层级：通过身份识别，进入侯梯厅，进入相应单位 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 绿化休憩区（大堂）： 1、大堂直接设在架空层，与周边绿化均好融合 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 2、全通透设计，视野开阔，赏心悦目 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 3、层高度不低于6米 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 4、大堂使用玻璃吊顶灯，保证照明度充足 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 5、入口大门不小于2.6m X 2m ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 6、绿化休息室面积不小于25平米 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 7、材料配置：隔音玻璃，暖色调大理石贴面，可视对讲识别系统 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 侯梯厅：宽度大于2米、净高度不小于3.8米 ★★★★★ 1、可执行；2、可研讨；3、需调整 入户大堂设计建议 第九十六页，共九十九页。 金域华府单体平面及商业中心概念设计评价标准 第九十七页，共九十九页。 第九十八页，共九十九页。 产品配比建议 第六十三页，共九十九页。 产品配比分析之一： 南城区--主要在售中高档洋房的现状 从价格的急先锋变成了新政之后的重灾区，尤其进入12月以来，销售速度直线下滑，部分楼盘至今销售挂零；部分楼盘大举价格利器，优惠幅度不断加大。 1、投资客以及改善居住型买家严重抑制，买家观望气氛持续冰冻，对价格的回落抱有高度期望；加上入户政策的调整，致使市场进一步萎靡。 2、优惠措施力度不断加大，湾畔推出30套特价单位，每套优惠10几万，最低单价5900元，普遍单价6500，降幅达1000。金色华庭本月20日推售的1+1拼合户型，成交均价仅为4730元/㎡。 第六十四页，共九十九页。 产品配比分析之二：竞品户型配比的启示 建筑面积70平米左右二房，市场供应量较少，此类户型主要集中于小公寓类项目，是市场的空白点； 建筑面积89 ㎡小三房功能全、总价低、可首付“二成”置业门槛低，存在着较大的市场需求，因此08年上半年将推的江南第一城此类户型配比达75%； 建筑面积110-130平米三房目前市场产品供应比例最高，927之前呈现供需两旺的态势，但927之后此类户型变成难点户型。以东骏豪苑为例，927新政带来的变化：三期此面积段三房由畅销户型转变为难啃的“骨头；” 建筑面积130-150平米的三房，销售缓慢。以东骏豪苑为例，其一、二、三期销售最缓慢的均是此类户型。但130平米能做到四房，销售情况将改善； 9070政策下的拼接大户型927之后被证实市场抗性很大，加速项目不宜规划“1+1拼接户型”； 周边租赁市场活跃（东泰、新天地等），一群正值上升阶段的白领聚集于此，中央生活区形成后，此区域有可能成为这部分人更为向往的生活区域，首次置业的客户潜力巨大；客户深度访谈过程中提到，并不是所有的人都向往中心区生活，中心区配套好、交通方便，但同时也存在拥挤和噪音等问题，所以更适合追求时尚娱乐的年轻人置业； 赠送面积是各大楼盘普遍具备的亮点，因此本项目的产品设计上需在赠送面积上重点考虑。控制总价、提高性价比、有面积赠送的中小户型，相对于中大户型来说市场抗风险能力要强。 第六十五页，共九十九页。 户型编号 户型结构 套型面积(㎡) 建筑面积(㎡) 配比 B2 两房两厅一卫 65～70 75 30% A2 两房两厅一卫(有一个内阳台做赠送面积，可变三房，实际面积将达到95平米左右) 80～85 89 20% B1 两房两厅一卫（有一个内阳台做赠送面积，可变三房） 89 100 30% A1 三房两厅两卫（有一个内阳台做赠送面积） 105～110 120 20% 产品配比建议 出发点：销售速度快、销售风险小，市场供应少、需求大的产品。 经济性、销售速度和抗风险角度的户型为主： ?? 1、套型面积70㎡的二房：紧凑、总价低，占30%； ?? 2、套型面积89 ㎡的三房：功能全、总价得到控制，满足9070规划要求，占50%； 东莞银行按揭首付二成的实际执行标准以建筑面积计，为满足部分二成首付的需求，将部分该类户型（20%）的建筑面积控制在90 ㎡内。 舒