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苏南地区住房价格存在泡沫吗 苏南地区住房价格存在泡沫吗？ 　　摘要：本文运用phillips等人（2011，2012，2013）提出的扩展gsadf方法对苏南地区2010至2017年住宅平均价格进行检验，该方法优点在于可以实时地检测出周期性泡沫产生和破灭的时点。研究结果发现苏州及镇江的房价在样本期间仅有1个泡沫，而南京、无锡和常州的房价均存在2个以上泡沫。房价泡沫与苏南地区地产开发商的非理性竞价有关。而热钱的涌入房地产市场是该地区房价泡沫形成的另一个原因。加强对房地产开发管制，稳定苏南地区房地产市场健康发展是地方政府在今后资本市场风险监控的主要目标。 　　关键词：gsadf;房地产市场;泡沫 　　中图分类号：f29文献标识码：a文章编号：1008-4428（2019）04-0048-03 　　一、引言 　　房价的波动不仅会影响产业升级和家庭收入的增长，而且在宏观经济层面也发挥着重要作用，包括国家投资结构和经济增长。正是因为房价的变化会引发宏观经济的波动，保持住房价格与经济之间的稳定关系非常重要。此外，房地产业的发展已经成为中国经济快速发展的主要因素，对国民经济的贡献逐年增加。并且由于房地产业的性质，它具有产业链长、关联度高的特点，可直接或间接影响相关产业的发展。因此，保持房地产市场稳定发展对国家经济增长以及相关产业发展具有重要的作用。一旦房地产市场出现泡沫并随之破灭将对国家经济和产业的转型升级带来重大打击，而房价在中国是否存在泡沫也一直存在着争议。 　　国内学者目前对于房价泡沫的研究方法主要可以分为指标法检测和单位根检验两类：部分学者采用指标检测法来验证中国房价泡沫是否存在，而该方法缺乏可信的客观判断标准，且不能衡量出泡沫发生的持续时间和大小，如张炜（2017）运用房价收入比对各省份的房地产泡沫进行检验，发现消费者对房价的预期是房价泡沫变动的主要原因，但并未指出泡沫的持续时间。蒋叶（2017）构建南京住宅市场的房价泡沫的评价体系对其进行检验，只验证了泡沫的存在与否亦未指出泡沫的大小及持续的时间长短。此外，陈家闯与贾文艺（2018）以房价收入比和房地产投资比作为泡沫的测度指标来研究全国35大城市房地产泡沫现象，仍然没有指出泡沫的存续时间。而对于单位根检测法又可以分为传统的adf单位根检验方法和由phillips等人发展的递归单位根检验方法（sadf检验法和gsadf检验法）。近年来，已有学者运用该方法来对中国房价泡沫进行检测。如欧阳志刚和崔文学（2015）运用该检验方法对北京房地产价格泡沫进行考察;胡毅（2017）采用gsadf方法分析了后危机时代以来一线城市房价是否存在泡沫的问题。但纵观文献，鲜有对苏南地区的房价进行研究。近年来，苏南经济一体化的发展使得该地区房价出现飙升的趨势，在这过程中是否存在泡沫值得关注。因此，本文将研究视角转向苏南地区，并以苏南五市的房价波动为例进行实证分析，运用gsdaf检测法探究自2010年国务院发布“国十条”以来该地区的房产价格是否存在投机性泡沫，并指出泡沫存续的时间，最后分析泡沫产生的原因。 　　二、数据及实证分析 　　（一）数据描述 　　为了研究苏南地区住房价格是否存在投机性泡沫，本文选取了南京、苏州、无锡、常州及镇江五个苏南地区的住宅平均价格作为研究对象。根据数据的可得性，样本期间为2010年6月至2017年12月（数据来源于wind）。表1显示了苏南五大城市的住宅平均价格在样本期间的数据统计描述。正偏度表明该地区房价中存在大量的向上跳跃，j-b值亦显著并拒绝正态分布假设。此外，从表中还可以看出各地区的房价标准差较大，表明在样本期间苏南五市在2010年至2017年住房价格波动较大，暗示该地区可能存在泡沫。 　　（二）理论模型 　　（三）实证结果 　　根据phillips等人（2011，2012，2013）提出的gsadf原理，本文应用该方法来检测苏南五市的住房价格泡沫持续时间。统计量的临界值通过monte-carlo模拟10000次获得，具体结果显示如表2。gsadf的测试证据表明这五个城市的房价均存在过度繁荣，因此该地区的房价可能存在一定的泡沫。 　　1.对于苏州而言，该地区房价泡沫主要由于房地产市场占用全社会固定资产投资比重过大所引起。据江苏省统计年鉴数据，从2011年到2016年，苏州地区的房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重持续上升，尤其是2016年达到最高点为38.30%，表明房地产开发投资占全社会固定资产投资过高，使得当年苏州地区的房地产投资过热，房地产投资处于扩张阶段，资金过多的投入房地产市场对该地区的其他行业形成挤出效应，这种非理性的房地产投资不利于整体经济的发