某房地产营销战略初步思考.pptVIP

* 赢在2008 临沂碧水绿洲营销战略初步思考 龙胜房地产顾问 * 第一页，共三十二页。 我司理解的碧水绿洲B区（一期）操盘目标 企业经营战略 承担一定社会责任——区域城市功能(罗庄滨河片区的居住功能) 的建立 项目开发战略 通过碧水绿洲一期的运作，树立碧水绿洲项目在临沂市区房产消费者 心目中鲜明形象，为项目随后几期的开发以及凯泰品牌的树立打下良好基础 快速运作，良性循环，保持良好的现金流。 尽可能缩短销售周期，尽快实现项目随后的开发。 项目开发周期 第二页，共三十二页。 汇 报 框 架 本项目初步理解 初步市场定位与推广概要 房地产市场 项目特质 供应特征 项目综合分析 需求特征 城市发展 客户研究 项目定位分析 价值体系建立 推广概要 整体定位 客户定位 案例借鉴 第三页，共三十二页。 临沂宏观经济：发展迅速，第三产业发达 临沂市作为山东省土地面积最大、人口最多的地级市，在鲁西南乃至华北、中原区域的经济格局中处于重要位置，尤其是在交通、物流商贸方面扮演着重要角色。 2006年，临沂市全年实现生产总值1404.9亿元，增长16.3%，其中第一产业增加值178.7亿元，增长3%，其第二产业增加值730.8亿元，增长18.5%.第三产业增加值495.4亿元，增长18.3%。三次产业增加比例为12.7：52：35.3。 城市发展 第四页，共三十二页。 临沂进入房地产迅速发展阶段 结论：临沂房地产进入全面快速发展阶段 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 0～800 800～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 快速发展 2006年临沂人均GDP13639元；经济增长率16.3％ 城市发展 第五页，共三十二页。 临沂人口环境：城市化进程加快，人口增加迅速 城市发展 临沂市区是由兰山、河东、罗庄三区组成，城区规划面积600平方公里，目前在建城区面积123平米公里，市区常住人口120万，规划到2010年，城区人口145万人。罗庄区内现在项目以自然消化为主。 县区 土地面积 (平方公里) 乡(个) 镇(个) 办事处 (个) 村(个) 户数 (万户) 人口数(人) 合计 17184.10 32 129 19 9578 309.02 兰山 650.37 7 4 447 25.46 892802 罗庄 370.63 8 226 13.91 428150 河东 727.63 1 4 7　 475 17.50 610959 沂南 1774.08 1 16 　 978 29.85 909136 郯城 1306.58 6 11 　 871 26.13 981045 沂水 2334.80 6 13 　 1225 35.94 苍山 1799.86 7 14 　 1179 31.69 费县 1903.75 4 14 　 1045 28.31 925383 平邑 1824.79 2 14 　 1056 29.20 991112 莒南 1752.00 2 16 　 937 34.12 991239 蒙阴 1601.60 2 9 　 587 17.67 530391 临沭 1038.01 1 11 　 552 19.23 633636 第六页，共三十二页。 城市规划及分区 城市发展 规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口 分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到 45%和60%左右。 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心 之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常 住人口118万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。 4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 第七页，共三十二页。 2007在建、新售代表楼盘分布图 房地产市场 碧水绿洲 第八页，共三十二页。 区域板块研究：从板块的属性来看，虽然本项目位于罗庄区，但我司还是建议划入滨河板块，这样更容易启动市区的白领市场和罗庄区的高端客户群市场。 房地产市场 房地产市场的