第三章房地产投资经济评价.pptVIP

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元。 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 固定资产及其他资产182万元 开发产品成本12867万元 开发项目总投资13057万元 开发建设投资13049万元 经营资金8万元 房地产开发项目总投资构成图示 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 （六）静态投资回收期 1、定义：静态投资回收期是指不考虑资金的时间价值，以项目的净收益来抵偿全部投资所需要的时间。它反映房地产投资项目的在静态情况下回收投入资金的能力。 2、计算方法 （1）按平均收益额计算静态投资回收期。适用于每年的收益额比较平均时。 公式：投资回收期=项目总投资/项目年平均收益额 （2）按累计收益额计算静态投资回收期。适用于年收益额不均衡、相差较大的情况下。 公式：此处的投资回收期为项目净现金收入累计值等于项目总投资所需要的时间。 例子：某房地产投资项目现金流量表如下： 年份 现金流 土地开发 房屋建设 销 售 0 1 2 3 4 5 现金流出 500 60 1400 1500 100 100 现金流入 0 0 0 50 3500 4000 年份 现金流 土地开发 房屋建设 销 售 0 1 2 3 4 5 现金流出 500 60 1400 1500 100 100 现金流入 0 0 0 50 3500 4000 净现金流量 -500 -60 -1400 -1450 3400 3900 累计净现金流量 -500 -560 -1960 -3410 -10 3890 投资回收期越短，说明投资成本回收越快。 因此，利用这个指标筛选投资项目时，应选择数值最小的项目。 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现金流量 -100 -80 40 60 60 60 60 累计净现金流量 作业：试计算静态投资回收期 静态投资回收期的缺陷： 1.对于报酬率的估计忽略了整个持有期间内的现金流入。 2.没有考虑其他投资机会所带来的收益（例如投资机会成本等）。 3.忽略了时间价值因素。 4.没有考虑投资所面临的风险。 二、反映盈利能力的动态指标 （一）财务净现值（FNPV） 1、定义：是指将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与流出之差），以一定的贴现率贴现到投资期初，并将各期净现金流量现值相加求和。 FNPV=∑ (CI-CO)t(1+i0)-t FNPV——财务净现值； CI——第t年的现金流入量 CO——第t年的现金流出量； i0——标准现率。 2、计算公式： 3、应用： （1）当 FNPV0 时，说明投资项目的资金产出大于项目的资金投入，或者说，该投资项目可实现的投资收益率会超过用做贴现率的最低投资期望收益率。项目可盈利。 （2）当 FNPV=0 时，表示投资项目资金的产出等于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率正好等于用作贴现率的最低投资期望收益率。 （3）当 FNPV0 时，表示投资项目资金的产出小于资金的投入，或者说，该项目可以实现的投资收益率低于用作贴现率的最低投资期望收益率。该项目亏本。 4、优点：考虑了项目投资期内各笔资金的时间价值，明确反映了投资项目的净利润，净现值越大，项目净利润越高，经济效益越好。 5、缺点（局限性）： （1）贴现率不易确定。贴现率的大小取决于银行存款利率的高低、项目经营风险的程度、通货膨胀率等。 （2）净现值是个绝对指标，只能反映项目是否盈利，而不能反映盈利水平或单位资本投入的回报率。通常用内部收益率来反映盈利水平。 （二）内部收益率（FIRR） 1、定义：指的是项目投资期中各年净现金流量现值的累计值为零时的贴现率。 内部收益率可以反映拟投资项目的实际投资收益水