鞍山项目前期市场.pptVIP

项目定位 规 模 界 定 楼层：三层 规模 比例：≤30％ 面积：约40117.5m2 商业价值与规模关系 外部商业市场影响 项目属性 开发商内部决策 影响 影响 影响 影响 第三十一页，共八十八页。 项目定位 概 念 定 位 概 念 ：鞍山首席区域型情景 体验式购物公园 基本策略 市场环境因素 项目周边因素 核心商圈 和平、园林等三个街道办事处辖区 约500米～1500米半径范围内，步行10～25分钟，车程约5分钟，以摩托车、私家车为主要交通工具 次级商圈 和平、钢城、对炉、园林办事处辖区 约1500米～5000米半径范围内，步行约25～45分钟，车程约15分钟，以公交车、摩托车、私家车为主要交通工具 边缘商圈 囊括铁东区大部分区域以及铁西、立山区一部分区域 约5公里～10公里半径范围内，车程约30分钟 辐射范围 第三十二页，共八十八页。 项目定位 主 要 消 费 群 类型 目标消费群 人均年收入 比例 消费需求点 1 高级政府企业管理人员、民营企业主 ＞5万元 5％ 追求品牌、生活品位及质量； 注重消费环境及服务 2 商务白领、普通公务员、鞍钢员工 30000～50000元 30％ 追求较高层次购物、文化、娱乐、享受 3 年轻一族 15000～35000元 20％ 追求时尚、潮流 4 家庭消费群 收入不等 45％ 日常消费 第三十三页，共八十八页。 项目定位 主 题 定 位 主题：集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，功能多元化、服务综合化的情景体验式购物公园 主题类型 主题定位因素 消费层次 其他特质 影响 影响 位置 品质 设计 设施 用户 环境 经营管理 体现 体现 第三十四页，共八十八页。 条件分析 业 态 组 合 业态组合 影响因素 租金、投资回报因素 关联性因素 一站式购物因素 业态分类 主力店 次主力店/功能店 专门店、专卖店 第三十五页，共八十八页。 项目定位 业 态 组 合 主要业态的一般要求 需求面积 楼层分布 技术要求 租赁期限 租金形式 代表商家 大型超市 大型百货 家电卖场 电影院 餐饮 步行街 运动城 健身美容 电子游乐 第三十六页，共八十八页。 项目定位 业 态 组 合 业 态 位置 成本 人气 功能 重要 市场 竞争 招商 管理 综合 大型超市 8.5 7.5 9.5 9.5 9.0 8.0 9.0 9.0 9.0 79 百货 8.5 8.5 8.0 9.0 8.5 7.0 6.5 7.0 8.0 71 家电卖场 8.0 8.5 7.5 9.5 9.0 9.0 9.0 9.0 9.0 78.5 步行街 9.0 9.0 9.5 9.5 8.5 8.0 8.0 8.5 8.5 78.5 大型餐饮 7.5 7.5 9.5 9.5 9.0 8.0 8.0 9.0 9.0 77 电影院 7.5 7.0 8.0 8.5 8.0 8.0 8.0 7.5 9.0 71.5 休闲娱乐 7.0 7.5 8.0 8.0 8.5 8.0 8.0 7.5 8.5 71 总 分 10 10 10 10 10 10 10 10 10 90 说明：每类判定满分为10分，总分90分，分数越高，市场可行性和项目适应性越强。 第三十七页，共八十八页。 项目定位 业 态 组 合 A、超市＋家电卖场＋大型餐饮＋步行街＋休闲娱乐（健身、美容、电玩等） B、超市＋大型餐饮＋电影院＋步行街＋休闲娱乐（健身、美容、电玩等） C、百货＋电影院＋大型餐饮＋步行街＋休闲娱乐（健身、美容、电玩等） 重要结论：A方案可行度最高，是项目主推方向，电影院作为A方案的重要候补业态，在其有较大进驻意向的前提下，引进电影院，以丰富项目的功能组合。 第三十八页，共八十八页。 项目定位 业种分布 业种分布 分布原则 种类设置原则 有机组合原则 引导消费原则 目标及整合 组合目标 目标整合 第三十九页，共八十八页。 项目定位 首 层 业 种 分 布 楼层 经营主题 业种组合 经营种类 参考品牌 一层 风情步行街 珠宝首饰、化妆品、个人护理店、钟表、男女知名品牌服饰、鞋、精品、洋快餐、社区服务 屈臣氏、周大福、潮宏基、六福珠宝、SKⅡ、OLAY、ESPRIT、卡路约翰、七匹狼、劲霸、佛罗伦、淑女坊、蜜雪儿、贝萱、诗篇、舒朗、西贝伦、SHIMIING、艺之卉、柯曼、FINNITY、依梦、菲姿、安娜丽斯、妃格莱尔、依瑶、歌力思、恩裳、鳄鱼恤、莱克斯顿、2％、哥弟、欧时力、百丽、星期六、天美意、思嘉图、STACCATO、肯德基、麦当劳、药店、银行…… 第四十页，共八十八页。 项目定位 二 层 业 种 分 布 楼层 经营主题 业种组合 经营种类 参考品牌 二层 时尚生活馆 家电、通讯数码、运动城、休闲潮流服饰、休闲餐饮 国美、苏宁、春光通讯、李宁、耐克、阿迪