房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析.pptVIP

房地产企业所得税汇算清缴 5.以开发产品抵工程款的税务处理 无论主动还是被动以房屋抵债（法院判决）；无论是否办理房产过户手续，均属于视同销售缴纳各种税收。 营业税：1、《营业税问题解答(之一)》（国税函[1995]156号文件第9条 2、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号） 3、《关于以房抵债未办理房屋产权过户手续征收营业税问题的批复》（国税函[2005]1103号） 第六十二页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 ☆企业 所得税：《企业所得税法实施条例》25条第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 ☆土地增值税： 国税发[2006]187号文件 第六十三页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 六、租金收入的税务处理 1.先租后售的税务处理 1）不视同销售：国税函【2008】828号文 2）先租后售是否可以提取折旧？ 国税发【2009】31号文件第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 第六十四页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 使用时间不超过12个月的，处置时按照开发产品处理； （1）如果开发产品当年自用，当年又销售的，在年度汇算清缴的时候，如果企业提取了折旧，则做纳税调增处理。 （2）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报前又销售的，对当年的折旧做纳税调增处理，第二年提取的折旧，则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理； （3）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报后又销售的，则对当年提取的折旧做追溯调整补税处理，年度纳税申报后的折旧年末做纳税调增处理。 第六十五页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 2.售后回租的税务处理 国家税务总局公告2010年第13号 营业税、企业所得税的问题解决了，土地增值税、契税不好处理。 第六十六页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 3.转租的税务处理 4.免租期的税务处理 《企业所得税法》第十九条　租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。（收付实现制）(国税函【2010】79号文第一条的比较） 第四十七条：以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除（权责发生制）  第六十七页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 5.预租收入的税务处理： 国税发【2009】31号文第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 第六十八页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 七、股权转让的税务处理 1.股权转让收入的处理技巧 （一）企业所得税（国税发【2000】118号、国税发【2004】390号、国税函【2008】264号）财税【2009】59号、国税函【2010】79号） 要点：股权转让所得中所含的未分配利润和盈余公积不允许扣减。 第六十九页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 （二）个人所得税（国税函【2009】285号文件） 要点1：纳税地点：股权变更企业所在地。 要点2：税务机关可以根据所有者权益份额作为基数进行核定。（没有考虑商誉的问题） 第七十页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 （三）营业税（财税【2002】191号） （四）土地增值税（国税函【2000】687号） （五）契税（财税【2008】175号、国税发【2009】89号） 第七十一页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 2.股权转让损失的税务处理 要点：股权投资损失不需要受“股权转让所得+股息红利所得”的限制；但是需要作为资产损失报批。 第七十二页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 3.境外股东分红的所得税问题 法人股东： 1)2008年以前，非居民企业从我国境内企业取得的税后利润不需要缴税。 2)2008年新《企业所得税法》实施后，非居民企业取得的分红需要按10%的税率缴税。《企业所得税法》规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于境内的所得缴纳企业所得税，适用税率为20%。 第七十三页，共一百二十八页。 房地产企业所得税汇算清缴 第十