城市综合体物业管理特点及其运作方案.pptVIP

购物中心的服务措施 购物中心是城市综合体最重要的部分，其技术系统和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面，需要针对顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境氛围营造、内部动线与外部交通呼应、导购与导示系统等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施； 另一方面，针对商家需要，在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。一般建议在商家的背面设置货运通道,运货部分与人流通道不冲突。 第三十页，共四十二页。 城市综合体物业管理特点及其运作方案 第一页，共四十二页。 鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 综合体物业管理特点 1、综合体物业管理的任务 综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中、写字楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。由于城市综合体通常是收益性物业，因此，城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定，需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 第二页，共四十二页。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室（含前台、财务、采购、仓库） ——客服中心（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）； ——工程管理（供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；公共部位装潢维修维护等）； ——公共秩序管理（含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等）； ——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。 第三页，共四十二页。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业 购物中心收费 20-30元//月平方米 省级城市40-50元/月/平米 五星级酒店 由酒店管理公司拨款 根据规模和服务要求一般费用需要200万元-400万元 写字楼 普通3-5元//月平方米 5A写字楼,以深圳大中华国际金融中心为例 物业费：8.8元/月/平米 公寓 3-5元/平方米 五星级别酒店式公寓收费 6-7元/月/平米 第四页，共四十二页。 二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 综合体商业管理公司 购物中心物业管理处 综合体物业管理公司 卫生清洁部 保安部 财务部 工程与设备部 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工（负责强电、消防设备维护等）。 由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。 第五页，共四十二页。 三、 综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势，确保产品更具人性化优势与恒久的品质。 项目规划设计阶段 参与人员 前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理 主要工作内容 1、从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。 第六页，共四十二页。 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。 综合体前期物业管理服务介入方案 第七页，共四十二页。 3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。 4.参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证，前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景观的选择、喷灌系统的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。 第八页，共四十二页。 5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业