红土深圳安居REIT投资价值分析.docxVIP

红土创新保住房 REIT 项目基本情况 基金整体架构 红土创新保住房 REIT 交易结构共为两层，分别为基础设施基金和专项计划。基础设施基金拟以募集资金认购专项计划资产支持证券的全部份额。基金管理人（代表本基金）通过与计划管理人签订《深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划资产支持证券认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托计划管理人管理， 计划管理人设立并管理专项计划，基金管理人 （代表本基金）取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。 REIT 通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，原始权益人深圳市人才安居集团、福田安居公司及罗湖安居公司持有基础设施项目公司即鼎吉管理公司、百泉阁管理公司、锦园管理公司的 100%股权。交易完成后，计划管理人（代表专项计划）将持有项目公司 100%的股权以及享有对项目公司的相应债权，基金管理人（代表基础设施基金）持有专项计划全部份额。 图 1 红土创新保住房 REIT 结构示意图 红土创新基金管理有限公司为基金管理人。红土创新是国内首家创投系公募基金管理公司，由深圳市创新投资集团有限公司出资设立。公司成立于 2014 年 6 月，注册资本 4 亿元人民币。 计划管理人为深创投红土资产管理（深圳）有限公司。项目运营管理机构为深圳市安居创新私募股权投资基金管理有限公司、深圳市房屋租赁运营管理有限公司。产品存续期限为自基金合同生效之日起至 2088 年6 月25日。 深圳市安居一般经营项目是：房屋租售代理；房地产中介及代理，商业用房及配套设施的经营；商务咨询；接受委托提供劳务服务；在合法取得使用权的土地上从事房地产开发经营、建 造、销售、租赁和 管理；房地产营销策划，房地产信息咨询；商业活动策划；建筑装饰装修工程设计及施工；园林景观工程，花卉租售；安防工程；从事广告业务；物业管理；清洁环卫管理；机电设备维修；房屋维修；小区配套生活服务；商务信息咨询、财务咨询、企业管理咨询（均不含限制项目）；展览展示服务；会议服务；酒店管理；餐饮管理；信息化建设及开发；教育培 训；兴办实业（具体项目另行申请）；国内商业、物资供销业 （不含专营、专卖、 专控商品）。（以上经营范围法律、行政法规、国务院规定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。许可经营项目是：停车场经营和管理。 项目运营管理机构简介 基金的基金管理人将委托房屋租赁运营公司担任本基金运营管理机构。房屋租赁运营公司成立于 2017 年 9 月 12 日， 房屋租 赁运营公司拥有 10 名具有 5 年以上基础设施项目运营经验的专业人员，公司学历本科及以上占比约为 94%。 基础设施项目基本情况 基础设施项目交通便利，生活配套设施完善。REITs 基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目 4 个保障性租赁住房项目，分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完善。项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共 1,830 套保障性租赁住房及其配套。 表 1 基础设施位置、建设内容及规模单位 建设内容及规模 建设内容及规模 项目所在 地 项目 项目所 名称 在市区 安居 广东省 百泉 深圳市 阁 福田区 安居锦园 广东省 保利 深圳市 香槟 大鹏新苑 区 侨香三道 广东省处田西路与对应宗地 广东省 处 田西路与 对应宗地范围内现建有 1 栋建筑，共 360 套物 深圳市 宝田路交 业，建筑面积 26,948.60 平方米，配套停车位 216 罗湖区 汇处以东 个 大鹏办事处鹏飞路南侧 对应宗地范围内共有 2 栋建筑，共 594 套物业， 建筑面积 39,301.32 平方米，另含配套商业设施 414.11 平方米，配套停车位 294 个 对应宗地范围内共有 2 栋建筑，共 210 套物业， 建筑面积 16,457.28 平方米 凤凰 广东省 公馆 深圳市 坪山区 碧沙北路以西龙勤路以南  对应宗地范围内共有 2 栋建筑，共 666 套物业， 建筑面积 51,553.87 平方米 基础设施项目均已投入运营，项目收入分别来自保障性租赁 住房租金收入、配套商业设施租金收入以及配套停车场租金收入。其中安居百泉阁项目于 2022 年 1 月开始运营，安居锦园项目于 2021 年 11 月开始运营，保利香槟苑项目于 2020 年 7 月开始运营， 凤凰公馆项目于 2020 年 11 月开始运营。 项目出租率高，饱和运营，租户分散。从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至 2022 年 3 月 31 日，其保障性租赁住房的出租率分别为 99%、99%、100%和 98%。