2022年滨江服务研究报告 稳健成长的高端物业公司_关联房企安全性高.docxVIP

2022年滨江服务研究报告 稳健成长的高端物业公司_关联房企安全性高 1、稳健成长的高端物业公司，关联房企安全性高 1.1、稳健成长的高端物业公司 滨江服务是一家专注高端物业的物业管理服务提供商，成立于 1995 年， 2019 年 3 月 15 日在香港联交所主板上市。公司致力于成为“物业行业品 牌领跑者，高端质量标准制定者”，力争成为“中国物业一流、浙江标杆”。 公司 2021 年平均物业费 4.3 元/平方米*月，远高于 500 强物业公司 2.1 元/ 平方米*月的平均物业费水平。 公司成立之初主要服务滨江集团开发的楼盘，管理规模随着滨江集团的发 展而增长。近几年加大第三方外拓力度，随着公司外拓成果显现以及滨江 集团的继续发展，公司在管规模持续扩大，在行业里的排名也持续提升。 截至 2022 年 6 月，公司在管面积 3540 万方，同比增长 42.4%，相较 2021 年底增长 18.2%；合约面积 5740 万方，同比增长 41.4%，相较 2021 年底增长 15.3%；合约/在管为 1.6 倍。2021 年公司在中指院百强物 管公司排行榜中位列第 14 名，相较 2017 年进步了 26 名。 公司的主营业务包括三部分：物业管理服务、5S 增值服务（原业主增值服 务）、非业主增值服务。2021 年，公司总收入 14 亿元，同比增长 45.7%。 其中物业管理服务是收入基石，2021 年收入 8.4 亿元，占总收入的 60.1%。 5S 增值服务和非业主增值服务的 2021 年收入分别为 1.4 亿元和 4.2 亿元， 分别占总收入的 9.9%和 30.0%。1H22，公司总收入 8.3 亿元，同比增长 40.8%，物业管理服务、5S 增值服务、非业主增值服务分别占 64.4%、 7.3%和 28.2%。 2021 年公司毛利润 4.5 亿元，同比增长 51.2%。其中，物业管理服务、5S 增值服务和非业主增值服务的毛利分别为 1.6 亿元、0.99 亿元和 1.9 亿元， 分别占比 35.9%、22%和 42.1%。物业管理服务收入占比最大但毛利润占 比不及非业主增值服务，主要因为二者毛利率差异较大。2021 年公司整体 毛利率 32.1%，上述三大业务的毛利率分别为 19.2%、71.3%和 45.1%。 1H22 公司毛利润为 2.62 亿元，同比增长 34.4%。其中，物业管理服务、 5S 增值服务和非业主增值服务的毛利占比分别为 42.3%、16.7%和 41.0%。 1.2、股权结构稳定 公司股权结构稳定，与滨江集团同属于一个实控人。截至 2022 年 6 月， 公司的大股东是戚金兴（滨江集团董事长实控人）设立的家族信托巨龙 创投，持有公司 45.85%股权，朱慧明（滨江集团总经理）设立的家族信托 欣成环球和莫建华（滨江集团副总经理）设立的家族信托好运创投各持有 公司 12.89%的股权，公众股东的股权比例合计为 28.37%。公司股权结构 稳定，自公司 2019 年上市后，前三大股东的持股比例一直未变。滨江集 团的核心高管是公司的前三大股东，公司有望充分受益滨江集团的发展。 1.3、关联房企滨江集团经营稳健，安全性高 滨江集团为绿档房企，经营稳健信用良好。①关联房企是 TOP30 房企。 公司的关联房企滨江集团是一家“聚焦杭州，深耕浙江”的房地产公司， 成立于 1992 年，2008 年在深交所主板上市，产品定位高端，销售均价位 列行业前茅。根据中指研究院数据，在 2021 年中国房地产企业 100 强中， 滨江集团位列第 23 名。②经营稳健，财务绿档。滨江集团 2021 年剔除预 收款后的资产负债率为 65.9%，净负债率为 66%，现金短债比为 1.5 倍， 属于三条红线中的“绿档”。③信用良好。滨江集团的主体联合信用评级为 AAA 级，是全国获得 AAA 评级的少数民营房地产开发企业之一；其综合 融资成本也不断下降，2021 年为 4.9%，与建发国际等国企相当，在民企 中仅次于龙湖集团和美的臵业。1H22，滨江集团的综合融资成本进一步下 降至 4.7%。 滨江集团安全性较高。①拿地强度大，印证手中现金相对充裕。自 2021 年 7 月起，全国商品房销售金额已连续 15 个月同比下滑，这影响了房企的 经营性现金流入。房企暴雷和断供潮等事件的爆发，也使得地方政府对预 售资金的监管趋向严格。销售不佳也进一步加大了金融机构对房企偿债能 力的怀疑，部分房企的融资也变得不畅。因此房企的现金流普遍变得紧张。 此时拿地强度成为了有效观察一家房企现金状况的指标。因为在行业下行 期，现金紧张的房企会收缩投资力度，将有限的宝贵资金优先用于公开债 务偿还和日常运营资金所需。根据中指院数据，滨江集团今年 1-9 月