2022年绿城服务研究报告 专注高端楼盘的头部综合物业服务商.docxVIP

2022年绿城服务研究报告 专注高端楼盘的头部综合物业服务商 一、公司简介：专注高端楼盘的头部综合物业服务商 1.1 公司背景：定位高端，杭州起家，走向全国 绿城服务集团成立于 1998 年，总部位于杭州市西湖区，是一家以物业 服务为根基、以生活服务与产业服务为两翼，以智慧科技为引擎的数字 化、平台化、生态型的现代服务企业。公司于 2016 年 7 月 12 日在香港 交易所挂牌上市（港股代码 2869），为中国服务业 500 强企业、浙江省 服务业百强企业（前 50 强），未来社区产业联盟副理事长单位。 截至 2021 年 12 月 31 日，绿城服务业务已覆盖全国 30 个省、直辖市和 自治区，以及 196 个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综 合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等， 接管、咨询及代管的合同数目逾 3800 个，总合同服务面积约 6.52 亿平 方米。 1.2 股权结构：绿城系创始人为大股东，获龙湖战略投资 大股东为宋卫平夫妇与寿柏年，龙湖集团做战略股东。绿城服务大股东 为公司创始人宋卫平夫妇及寿伯年先生，第二大股东为公司原董事长李 海荣，第三大股东为龙湖集团。 公司股权结构较为稳定，大股东一致行动人宋卫平夫妇及寿伯年先生为 绿城中国及绿城服务创始人；第二大股东李海荣女士自公司注册（1998 年）以来任董事，于 2015 年调任董事会主席兼执行董事，于 2021 年 12 月调任非执行董事；龙湖集团长期看好社区服务市场及绿城服务潜力， 于 2020 年 1 月、5 月通过买入已发行股份和认购新股获取绿城服务股 份，截至 2021 年末占总股本 9.08%。 股权激励覆盖董事、高管及核心骨干。公司 2018 年 11 月公告了总计 1.335 亿股权激励计划，该计划覆盖了董事、高管和核心骨干。其中董 事李海荣、杨掌法、吴志华、陈浩共分得 1080 万份购股权，高管金科 丽、翁亚飞等分得 845 万份购股权，剩余骨干员工分得 11425 万份购股 权 。 截至 2021 年末，董事会主席杨掌法及执行董事兼绿城科技总经理吴志 华分别持有 1.93%与 0.78%的股份；据公司 2021 年 7 月 26 日公告， 向执行董事陈浩及行政总裁金科丽再分别授予 500000 份、2250000 份 购股权，公司实现了对核心骨干及董事管理层的长期持续激励。 1.3 经营概述：收入业绩高增、利润率改善、账面资金充足 公司业务主要由物业服务、咨询服务和园区服务组成。 物业服务：提供一系列高质量的物业管理服务，例如物业管理服务的保 安、保洁、园艺、物业维修及保养服务，并就该等服务向在管物业的住 户及业主或房地产开发商收取服务费。 咨询服务：向房地产开发商及地方物业管理公司提供咨询服务，利用公 司品牌及专业优势满足其在房地产开发周期中各个主要阶段的不同需求。 例如，公司向房地产开发商提供在设计和开发阶段的项目规划、设计管 理、建筑管理及营销管理咨询服务，公司亦提供示范单位管理服务，促 进他们已开发项目的销售。公司同时也就已交付物业，向房地产开发商 及物业管理公司提供管理咨询服务。 园区服务：基于业主的全生活场景的需求，透过多种渠道向公司在管园 区的业主及住户提供各类日常生活必需品和各种质量生活产品和服务。 园区服务包括园区产品及服务、家居生活服务、园区空间服务、物业资 产管理服务、文化教育服务。随着业主和住客为更好的生活而衍生的生 活需要，集团在创新和提升传统优势服务的基础上，将继续运用移动互 联网与智慧小区入口，部署提供种类更广的服务和产品来满足客户，用 线上线下结合的方式，拓宽和加速生活服务的流量空间。 物业服务的占比在逐渐降低，园区服务和咨询服务占比提升。从结果上 看，这是一个乐意见到的情况，物业公司基础物业服务有自身的瓶颈， 延展业务边界有助于扩大公司收入，强化自身的能力圈；而从过程上看， 公司园区服务和咨询服务的快速发展离不开优质基础物业服务的滋养。 进一步看，我们认为公司三大业务能够有效协同发展、互相促进。 物业服务是物业公司展开所有业务的基石：优质的物业服务可以形成良 好的品牌价值用于咨询服务输出，也可以为园区服务的植入提供优良土 壤； 园区服务：能进一步提升公司服务品质，提升业主满意度，从而提高业 主对高物业费的接受程度； 咨询服务：一方面通过更早介入开发项目，延伸服务链，为公司获取新 项目创造竞争优势；另一方面通过为其他物业服务公司输出成熟的运营 管理经验，发挥品牌价值，增加园区服务业主来源，同时提升公司经营 业绩。 收入利润稳健增长。绿城服务 2017-2021 年营业收入和归母净利润保持 了较为稳定的增长，收入从 2017 年的 51.4 亿增至 2021 年的 125.7