房地产企业破产重整实务问题研究九.docVIP

房地产企业破产重整实务问题研究九 文档信息 ： 文档作为关于“法律或法学”中“商法”的参考范文，为解决如何写好实用应用文、正确编写文案格式、内容素材摘取等相关工作提供支持。正文11250字，doc格式，可编辑。质优实惠，欢迎下载！ 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：房地产企业破产重整实务问题研究九 2 1以房抵债合同文本表现形式 2 1.1 只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同 2 1.2回购 4 1.2.1只有回购合同 4 1.2.2兼具补充协议和回购合同的情况 5 2破产实务中以房抵债问题的解决思路 5 2.1 方案一 6 2.2方案二 6 2.3方案三 7 文2：房地产企业破产重整实务问题研究七 8 一、商品房买卖合同法律关系有关的债权认定原则 8 1.商品房买卖合同真实性、有效性的审查 8 2.贷款办理不成功，即使交纳首付款，也不具备优先购买权 9 3.一房二卖的认定 9 4.住宅和商铺的债权认定 10 二、民间借贷法律关系的债权认定 10 三、建设工程施工合同法律关系的债权认定 13 参考文摘引言： 15 原创性声明（模板） 16 文章致谢（模板） 17 正文 房地产企业破产重整实务问题研究九 文1：房地产企业破产重整实务问题研究九 在“以房抵债（上）”一文中（见《中国房地产》中旬刊2018年第1期），笔者通过检索法律以及最高法院的司法解释、各地法院的对以房抵债的裁判口径，相应的案例，总结出近年来法院在以房抵债问题上的审判思路以及思路的变化。本文中作者着重对案例的细节内容进行剖析，细解以房抵债情况的各种表现形式，并探索找出解决问题的办法。 1以房抵债合同文本表现形式 以房抵债的债权人?c债务人之间，形成以房抵债的关系，通常通过一系列的合同加以固定，签订的借款合同、补充合同、回购合同等。大致分为以下两大类：（一）只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况；（二）除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外，还有回购合同的情况。 1.1 只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同 借款合同是形成以房抵债关系的基础，债权人与债务人之间通过签订借款合同，并将相应款项打入债务人账户，完成货币支付，形成完整的借款合同关系。在签订借款合同关系的同时或者之后签订补充合同，把双方的关系在原有的借款关系基础上叠加相对应的房屋，把借款与特定的房屋捆绑在一起的，并且以此为基础，在不动产登记机关办理网签备案登记，有些甚至办理预抵押登记。根据借款合同、补充合同，债务人向债权人借款，并以债权人开发的房屋作为借款合同的抵押担保，借款合同与补充合同签订的同时，还签订备案的商品房买卖合同。借款和房屋相互之间的关联性，以补充合同加以约定。补充合同约定：前述《商品房买卖合同》标的作为《借款合同》的抵押担保。乙方（即债务人――笔者注）按照借款合同按时足额归还甲方（即债权人――笔者注）借款本息的，甲方同意自乙方向甲方支付本息金额完毕之日起终止《商品房买卖合同》，甲方协助乙方提供资料，由乙方办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续，所涉税费由乙方承担。如乙方逾期七天支付借款利息的，视同乙方同意提前出售约定的商品房，商品房售价按照当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算，借款本金将抵作上诉《商品房买卖合同》项下的购房款。如乙方在借款到期之日仍未足额归还甲方借款，未归还的借款本金将抵作购房款，商品房售价按当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算，乙方须在二天内开具商品房销售发票给甲方办理房产过户手续。逾期未归还本金的，从逾期之日起办妥房产过户手续期间，每日按本金额的0.5‰计收罚息。本合同与《借款合同》具有同等的法律效力，《商品房买卖合同》作为独立的合同。 以上文件约定具有两个特点：两份文件基本上同时签订，并且在补充合同当中约定以特定的房产作为借款合同的抵押担保。针对该种情况，笔者认为应当按照如下原则认定. 第一，债权人的抵押担保物与网签（或者预告登记）的房屋完全一致或者基本一致，即可认定债权类型为民间借贷。如以房抵债的债权人主张履行商品房买卖合同，法院可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定进行处理，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 第二，如债权人的抵押担保物与网签的房屋基本信息存在不一致的情况，应当核实区分情况认定。（1）如果不一致的原因是因为网签备案时，当时网签备