物业服务行业研究：枕戈待旦，格局重塑.docxVIP

物业服务行业研究：枕戈待旦，格局重塑 1 研究方法：按营收分组拆解各梯队物管公司 2021 年报表现 截至 2022 年 4 月 25 日，A 股和港股共有 57 家上市物管公司，总市值达到 4019 亿元（1 人民币=0.8366 港币，全文涉及汇率换算处均以此计算）。我们照例对物管上市公司 2021 年规模拓展、财报表现、增值服务、战略展望等内容进行全面梳理。 我们延续此前的框架，综合考虑公司规模和数据披露情况，选取 29 家已披露 2021 年报的 上市物管公司（下称“物管公司整体”）进行年报综述。29家公司占到板块总市值的 87%，我们认为具有较强的代表性。同时，为了顺应行业的分化趋势、对比不同规模公司的经营 成果，我们按照 2021 年营收进行分组：营收大于 100 亿元的 5 家为“大型物管公司”，30-100 亿元的 10 家为“中型物管公司”，10-30 亿元的 14 家为“小型物管公司”。由于新上市物管公司历史数据披露范围通常从 2018 年开始，我们将本次综述的时间范围定为 2018-2021 年，尽可能在时间维度确保统计口径的连贯性。由于不同物管公司披露口径不尽相同，各 个图表覆盖的样本公司数量有所差异。 2 规模拓展：扩张再提速，收并购贡献最大增量 在管规模：在管面积同比增速创历史新高 2021年物管公司整体在管面积达到 47.93 亿平，同比增长 52%，较 2020 年+11pct。其中，大型、中型、小型物管公司在管面积分别同比增长 46%、63%、44%，较 2020 年+11、+8、+11pct。 2021年披露了在管面积的 27 家样本公司均取得同比增长，大型、中型、小型物管公司在管面积门槛分别为 2.81、1.36、0.28 亿平（中型物管公司 卓越商企服务在管面积只有 0.41 亿平，但因业态特殊，主要为物业费较高的商务物业，此处不纳入在管面积门槛的分析）。 碧桂园服务在管面积达到 7.7 亿平排名第一，此外 雅生活服务、 保利物业在管面积均超过 4 亿平。 合景悠活凭借对于雪松智联和上海申勤的收购，在管面积同比增长 396%，增速最快，此外 金茂服务、碧桂园服务在管面积同比均实现翻倍以上增长。 2021 年物管公司整体在管面积扩张再次提速，同比增速创下有数据统计以来的新高，主要得益于迅猛的收并购和市场化拓展进展，以及存量合约面积的转化。其中，中型物管公司 在管面积同比增速连续第二年领跑。 拓展潜力：大型公司储备资源相对充沛 2021年物管公司整体合约面积达到 68.28 亿平，同比增长 42%，较 2020 年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合约面积分别同比增长 39%、50%、35%，较2020 年+16、+5、+1pct。物管公司整体合约面积/在管面积为 158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型 物管公司合约面积/在管面积分别为 168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。 2021 年披露了合约面积的 27 家样本公司均实现同比增长。大型、中型、小型物管公司门 槛分别为 6.52、2.09、0.36 亿平（同样不考虑 卓越商企服务）。 碧桂园服务合约面积达到 14.4 亿平排名第一，此外 雅生活服务、 保利物业、 绿城服务合约面积均超过 6 亿平。合景 悠活凭借收购，合约面积同比增长 420%排名第一；其次是碧桂园服务，合约面积同比增速 达到 75%。 2021年同时披露了合约面积和在管面积数据的 25 家样本公司中，6家公司合约面积/在管 面积同比增长，19 家公司同比下降。 建发物业合约面积/在管面积达到 224%，排名第一，此外 绿城服务该指标亦超过 200%。 与在管面积类似，物管公司合约面积同比增速也出现回升，但依然低于在管面积同比增速，导致合约面积/在管面积继续下行。从合约面积/在管面积来看，大型物管公司储备资源更加 充足，即便在管面积基数已经比较庞大，但仍拥有更高的增长能见度。 增长动力：收并购带来规模跃升，市拓亦是重要增长极 在收并购、市场化拓展（包括招投标、合资合作等）、承接关联房企项目三大扩张渠道中，物管公司主要凭借收并购和市场化拓展进行规模扩张，对关联房企的依赖度继续降低。随 着部分拟上市甚至已上市的物管公司成为收并购标的，收并购对于头部物管公司规模的推 动力超越了市场化拓展。我们统计了 17 家 2021 年按照三大渠道拆分了新增合约面积数据 的公司，整体法下收并购、市场化拓展、承接关联房企分别占 45%、37%、18%。 绿城服务、 滨江服务、 华润万象生活、 旭辉永升服务、 远洋服务、 金茂服务均以市场化拓 展为最主要的扩张渠道，占比超过 60%（此外， 招商积余?2021