中国税制-曹越-第十四章 契税.pptVIP

（7）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税（国税函[2007]645号）。 二、纳税人（国务院令第224号） 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 三、税率 契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%~5%。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根据本地区的实际情况确定。 第三节　计税依据和应纳税额的计算 一、计税依据（国务院令第224号） 契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定： （1）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格（国税农函[1997]12号）。 （2）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定（国税农函[1997]12号）。 （3）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定（国税农函[1997]12号）。 （4）国有土地使用权出让，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益（财税[2004]134号）。 （5）房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内（国税函[2007]606号）。 （6）土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税（财税[2007]162号）。 （7）对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用（国税函[2008]662号）。 归纳1 ：契税纳税人及计税依据一览表如表14—5所示。 征税对象 纳税人 计税依据 国有土地使用权出让 承受方 成交价格 土地使用权转让 买方 房屋买卖 买方 房屋赠与 受赠方 征收机关参照市场价核定 房屋交换 付出差价方 等价交换免征契税；不等价交换，依交换价格差额 归纳2 ：计税依据如表14—6所示。 具体情形 计税依据 国有土地使用权出让、出售、房屋买卖（财税[2004]134号、国税农函[1997]12号） 成交价格；买卖装修的房屋，装修费用应包括在内（国税函[2007]606号） 土地使用权赠与、房屋赠与（国税农函[1997]12号） 由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定 土地使用权交换、房屋交换（国税农函[1997]12号） 所交换的土地使用权、房屋的价格差额 交换价格相等时，免征契税 不等时，由多交付货币、货物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税 续表14—6 具体情形 计税依据 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时 由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益 房屋附属设施征收契税的依据 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税 承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率 对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外） 应对受赠人全额征收契税 特别提示：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税（财税[2011]32号）。 【例14—6?多选题】 （2012年注税）下列关于契税计税依据的说法正确的有（　　）。 A.买卖装修的房屋，契税计税依据应包括装修费用 B.采用分期付款方式购买房屋，契税计税依据为房屋总价款 C.减免承受国有土地使用权应支付的土地出让金，契税计税依据相应减免 D.纳税人因改变土地用途而签订变更协议，契税计税依据为补缴的土地收益金 E.房屋交换时，契税计税依据为房屋的价格差额 【答案】ABE 【解析】选项C，承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税，不得因减免出让金而减免契税；选项D，计税依据为应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 二、应纳税额的计算 应纳税额的计算公式为： 　　应纳税额=计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算（国务院令第22