浦东金桥研究报告.docx

浦东金桥研究报告 1.上海金桥副中心最大开发运营商 浦东金桥（全称上海金桥出口加工区开发股份有限公司）成立于1992年，是上海金桥集团旗下的产业城区综合开发运营商，深耕上海浦东的金桥区域，业务范围涵盖城区开发与销售、运营服务、产业投资三个板块。 1.1金桥副中心建设是上海“十四五”规划重点工作 浦东新区肩负社会主义现代化建设引领区打造使命。2021年7月15日，中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见发布，意见强调要推动浦东构建国内大循环的中心节点和国内国际双循环的战略链接、在长三角一体化发展中更好发挥龙头辐射作用，并明确了支持浦东新区高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区的战略定位。 根据意见，到2035年，浦东现代化经济体系全面构建，现代化城区全面建成，现代化治理全面实现，城市发展能级和国际竞争力跃居世界前列。到2050年，浦东建设成为在全球具有强大吸引力、创造力、竞争力、影响力的城市重要承载区，城市治理能力和治理成效的全球典范，社会主义现代化强国的璀璨明珠。 金色中环带建设既是浦东“十四五”规划重点工作，也是浦东打造引领区的重要抓手之一。金色中环带是上海浦东新区2020年7月启动的重点建设项目，位于浦东新区的28.7公里中环浦东段，约占上海中环全线的41%，区域内可开发空间10平方公里，规划总投资约6240亿元，“十四五”期间投资将超3440亿元。在浦东新区关于打造社会主义现代化建设引领区的具体举措中，金色中环带与科学之城、五彩滨江、浦东枢纽一道成为重点开发区域。 金桥副中心是金色中环带发展建设聚焦的三个中心区之一，也是上海市9大副中心之一。2021年7月16日，浦东新区中环发展“十四五”规划印发，规划将高标准推进前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心三个市级公共中心区建设，挖掘沿线五大潜力地区（张江集电港、御桥、新杨思、三林环外、沪东区域），形成?“3+5”中环集聚发展带。其中，金桥副中心通过存量更新，集聚国际高端智造服务功能，并结合金桥中央公园大规模增加文化、体育等公共服务功能。根据上海市城市总体规划（2016—2040）草案，金桥副中心也是上海9个主城副中心之一。 1.2集团旗下重要开发运营平台，金桥副中心最大的开发运营商 上海金桥集团引领金桥副中心开发建设。上海金桥集团成立于1990年，由上海市浦东新区国资委全额投资，是承担上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业。金桥开发区目前主打5G互联、新能源汽车、移动视讯等高端智造产业，为浦东乃至上海贡献较大的高端制造业规模。在金色中环带的建设规划中，金桥集团负责开发建设金色中环东北方向的三个规划重点区域：金桥副中心、沪东船厂、金鼎天地。“十四五”期间，金桥集团项目开工面积将达1160万方，总投资约1440亿元。 公司是金桥集团旗下重要的开发运营平台，收入和资产规模占比高。公司的经营工作聚焦区域开发建设、产业招商引资、城市功能提升和企业转型发展四大重点，拥有丰富的产城融合建设运营经验，运作的碧云国际社区拥有优质的人居环境、是上海著名的住宅项目。公司是集团旗下重要控股子公司。以2020年的数据衡量，公司截至2020年年底的资产规模300.3亿元（2021年年年底为332.6亿元），占金桥集团总资产的62.9%；公司2020年营收35.9亿元（2021年为46.1亿元），占金桥集团总营收的76.2%。 深耕金桥区域30年，多业态协同发展。1992年，公司注册成立，并于1993年在上交所上市。自成立以来，公司深耕金桥区域，近年来开始南下向临港区域拓展资源。公司多业态协同发展，在各自领域内取得稳健成长，产业园区方面，公司荣获“全国产业园区运营商TOP30”称号；住宅方面，公司持有的“碧云”商标被上海市商标委认定为上海市著名商标；服务公寓方面，公司在自身运营“碧云”系服务公寓基础上，获取张江人才公寓项目，实现品牌输出。2021年作为金色中环建设的发力年，公司秉持“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，推动30个工程建设项目的策划、开发、建设。 上海市及浦东新区国资委控股，股权结构稳定。公司的实控人为浦东新区国资委与上海市国资委，截至2021年年底，浦东新区国资委和上海国资委，通过上海金桥（集团）有限公司、上海国际集团资产管理有限公司合计持有公司51.14%的股份，公司股权结构稳定。 管理团队经验丰富，伴随金桥开发区成长。公司的管理层大多在公司、金桥开发区的相关企业、浦东新区政府、区委及事业单位等拥有丰富的工作经验，伴随金桥开发区和浦东新区成长，深谙金桥开发区的发展路径与发展机遇，将带领公司在“十四五”期间及未来的发展中更好地为金色中环带发展贡献力量，推动公司多业态业务持续健康发展。 近年来业务规模及业绩均明显提升。2017年至2021