房地产策划师基础知识讲义(修订).pptVIP

3.8 房地产策划的模式 3.8.3 品牌策划模式： （2）内容： 6）六个工程 软性推广工程——要注意长期的持续的积累 公关活动工程——要以树立品牌为中心 卖场的包装工程 口碑工程——服务要与档次相配，建立“口碑”，做好物业管理工作。 形象工程 公关危机工程——要经常检查工作中出现的问题，与新闻界建立良好的关系。 第三十一页，共七十四页。 3.8 房地产策划的模式 3.8.4 产品策划模式 （2）内容： 1）产品策划的重点： 顾客就是上帝，一切围绕客户需求来进行策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品喜爱，从而促进人们的身心健康。 产品定位和产品设计，产品定位应优先于产品设计。 第三十二页，共七十四页。 3.8 房地产策划的模式 3.8.4 产品策划模式 （2）内容： 2）产品策划的具体内容 产品调研——产品前期策划中最重要的是调研。 产品定位——最重要 产品设计 产品工艺——保证产品质量的关键之处 产品营销 产品服务——主要是售后服务，即物业管理，目的是把产品的价值提升和延长。 第三十三页，共七十四页。 3.9 房地产策划的发展历史 3.9.2历史阶段之四：整合策划阶段（2001.05-2006.05） （1）广州星河湾为标志。 （2）特征：以客户的市场需求或潜在需求为中心，整合各种产业、理念、智力和手段，使推出的楼盘升级换代，在激烈的竞争市场中脱颖而出，赢得了消费者的青睐。 （3）三大走向 大盘策划（千亩以上的大项目，大盘时代） 连锁策划。最著名的是奥林匹克花园连锁项目。 城市策划。最早提出城市经营理念的是大连市 （4）策划模式 战略策划模式——王志纲的《才智时代》 品牌策划模式——曾宪斌的《品牌旋风》 开发商策划模式——潘石屹、王石 第三十四页，共七十四页。 3.9 房地产策划的发展历史 3.9.2历史阶段之五：创意策划阶段（2006.06至今） （1）华远.企业号为标志。 （2）特征：在整个房地产产业链的各个环节中都投入大量创意因素，从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产，使房地产开发创意项目成功推向市场。 （3）创意地产理念 开放式社区理念 节能省地理念 亲情和谐理念 精细化设计理念 一词最早出现于2005.12《房地产世界》中《当商业地产遇到创意产业——创意地产解密》（戴秉良）。 第三十五页，共七十四页。 第4节 房地产项目规划与设计 第三十六页，共七十四页。 4.1规划设计的概念 4.1.2 规划设计的原则 （1）规划设计定位时，要坚持以人为本，就是以住户的生活舒适方便为本。 （2）规划设计必须符合项目定位。 （3）规划设计应当考虑将来物业管理的 方便。“买不买房看环境，套不掏钱看户型，满不满意看管理” （4）规划设计应考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个 基本要求：一个是卖点，另一个是卖相，即形象。卖点要实在，卖相要美观。 （5）规划设计要考虑中国传统建筑学说的基本禁忌。 第三十七页，共七十四页。 4.2规划审批内容及程序 4.2.1 选址意见书 （1）含义 指建设项目（主要指新建大中型工业与民用项目）在立项过程中，城市规划行政主管部门对其提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。 （2）内容 1）建设项目的基本情况。名称、性质、建设规模、市场需求预测、水源以及其他能源的需求量。 2）选址依据： 经批准的项目建议书；建设项目所在城市总体规划、分区规划； 建设项目所在城市的交通、通信、能源、市政、防灾规划。 建设项目所在城市生活居住区及公共设施规划。 建设项目所在城市的环境保护规划和风景名胜、文物古迹管理规划等。 第三十八页，共七十四页。 4.2规划审批内容及程序 4.2.3建设工程规划许可证 （1）含义 由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。作用表现在： 1）确认建设单位和个人有关建设活动的合法地位。 2）作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据。 3）作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料 和城市建设档案的重要内容。 （2）审批步骤 1）申请。 2）初步审查。 3）核发规划设计要点意见书。 4）方案审查。 5）核发工程证。 第三十九页，共七十四页。 4.4居住区项目规划设计 4.4.2设施和布局 （2）设施服务半径 各项设施所有服务范围的空间距离或时间距离。一般来讲，参考数据如下： 1）居家距幼儿园游戏场或儿童游戏场的步行距离为5分钟路程。 2）居家距幼儿园或教堂的步行距离为10分钟路程。 3）居家距小学或商业中心的步行距离为15分钟路程。 4）居家距中学、超市的步行距离为20分钟路程。 5）居家距医院的步行距离为