商品房预售行政监管机制研究一一以上饶市为例.pdfVIP

摘 要 随着我国经济社会的蓬勃发展，房地产市场工作方向从 “促进住房消费”转 向“促进住房消费健康发展”，说明房屋属性已经从 “居住功能”升级到 “精神 满足”。商品房是居民住房的主要形式，商品房预售是目前房地产市场上最主要 的商品房销售方式。近年来，商品房预售引发的各类侵害人民群众民生福祉的问 题越来越多，政府部门也积极采取各种行政监管方式并通过建立制度机制的方式 应对商品房预售市场出现的各类问题。因此，研究政府如何在避免过度运用 “有 形的手”的前提下，处理好政府、市场和社会的关系，让房地产市场平稳健康发 展成为我们要研究的重要课题。本文运用公共管理学的知识，以商品房预售行政 监管机制进行研究，采用文献研究、案例分析以及访谈调查等研究方法，分析了 当前我国商品房预售行政监管机制存在的问题，文章运用政府规制理论分别从经 济性监管和社会性监管的效率分析了上饶市商品房预售行政监管机制对房地产市 场平稳健康发展的积极作用。法律体系不完善、部门与部门之间的 “信息孤岛” 和审管分离到审管协同的 “数据壁垒”导致的信息不对称、商品房预售准入机制 和退出机制不完善以及政府工作人员自身业务水平受限等问题的客观存在，仍导 致商品房预售行政监管机制失灵的情况出现。 国家治理效能得到新提升，是 “十四五”时期我国经济社会发展主要目标之 一。完善的制度机制是国家治理体系的核心内容，有效的治理能力才能发挥制度 机制的作用。所以，文章提出完善的商品房预售行政监管机制主要从制定并完善 商品房预售行政监管机制体系建设和提高商品房行政监管治理能力两方面出发， 以根本性、全局性、长远性为目标，提出解决当前出现的政府失灵的措施，切实 有效发挥商品房预售行政监管机制的作用。建议完善商品房预售行政监管机制体 系建设主要通过明确工程形象进度、预售商品房项目及土地使用权不得设定抵押 权等可操作性的法律强条来规范商品房预售条件，通过从立法形式完善我国的商 品房预售资金监管制度，通过完善商品房预售制度相关法律责任的规定提高房地 产开发企业的违法成本，增强法律的威慑性。同时，建议通过运用大数据的方式 完善政府、市场、社会等多方协同的信息共享机制，完善的执法监督与政务服务 信息共享机制，建立健全房地产开发企业信用评价机制以解决因信息不对称引发 的政府失灵问题；通过完善商品房预售准入机制与退出机制，鼓励房地产开发企 业做大做强，淘汰不合格的房地产开发企业；通过推行住宅工程质量潜在缺陷保 险制度更好的维护广大业主的利益。最后建议通过提高商品房预售行政监管人员 水平和规范商品房预售行政监管行为的方式提高商品房行政监管治理能力，让房 地产市场更有效、政府更有为、社会更有序，切实保障住房消费健康发展，维护 1 社会公平与和谐，提高政府行政决策力、执行力和公信力。 关键词： 商品房预售；行政监管机制；政府失灵；治理能力 2 目 录 1导论1 1.1 研究的背景与研究意义1 1.1.1 研究背景1 1.1.2 研究意义2 1.2 文献回顾3 1.2.1 关于商品房预售制度方面的研究3 1.2.2 关于商品房预售监管内容方面的研究3 1.2.3 关于商品房预售行政监管机制运行效果方面的研究4 1.2.4 文献评述4 1.3 研究思路与研究方法5 1.3.1 研究思路5 1.3.2 研究方法5 1.4 创新与不足6 1.4.1 可能的创新6 1.4.2 不足之处6 2 商品房预售行政监管机制的研究基础7 2.1 相关概念的界定7 2.1.1 商品房预售7 2.1.2 商品房预售行政监管7 2.1.3 商品房预售行政监管机制8 2.2 相关理论基础9