商业房地产证券化产品价值评估研究——以金融街CMBS为例.pdfVIP

摘 要 房地产资产证券化是将房地产企业不流通的存量资产或可预见的未来收益 构造和转变成为可流通的金融产品的过程。随着2016 年我国“930”新政的出台， 房地产融资方式严重受限，逐渐对银行信贷、债券、股份定增、非标等传统途径 压缩，房企需要迫切寻求一种新的融资途径和方式，传统的融资模式将逐步向权 益性类融资产品进行转化，而资产证券化类融资产品则被作为房地产金融技术创 新的主要工具，成为了少量受到国家政策扶持和激励的房企融资方式之一。 在宏观政策调控的巨大背景下，我国资产证券化正在步入迅猛发展的轨道, 发展范围和规模日益扩大，截至2020 年底，我国共发行标准化资产证券化产品 ① 28,749.87 亿元。 庞大的体量，对政策顶层设计的完善、风险隔离以及市场流动 性的保持有了更高的要求。鉴于房地产业本身就具备资金密集、市场流动性高和 杠杆化程度高的特点，其行业负债率也相对较高。目前房企融资的发展环境虽然 有所提升，但仍对其存在着比较多的限制。尤其是以物业租金和运营收入作为主 要收入来源的商业房地产，特点是底层资金金额数目大，项目周期长。这就要求 有科学的估值模型来对商品的价格进行精确分析，严格保障投融资双方的权益， 从而促使社会中更多的投资者能够参与到房地产行业融资渠道中来，促进房地产 市场持续稳定的发展。 目前，国内外学者的研究大多集中于房地产资产证券化的发行主体、风险管 理和法律制度等方面，对房地产证券化，特别是商业房地产证券化的基础资产的 价值评估研究相对而言较少。所以，在此次研究中，针对此类价值评估模型进行 了多个角度的综合性分析。金融街(一期)资产证券化项目作为金融街控股股份有 限公司在中国大陆开展的对商业房地产资产证券化市场交易的一次标杆性尝试, 也是当年中国大陆发行规模最大的一项商业房地产资产证券化交易产品,对于促 进我国房地产资产市场的健康发展有一定的作用和价值。在此次研究中，选取“金 融街(一期)资产专项支持计划”为实例进行价值评估研究 ,通过分别计算静态折 现现金流量法，期权调整利差法以及静态利差法下基础资产的价值，并着重构建 以利率期限结构为主，考虑相关违约风险和提前偿付风险并引入蒙特卡罗模拟的 估值模型。最后可以得到三个方法下的该证券化产品的理论价值，比较三者与该 资产支持证券的发行价格差异并分析原因。得出在期权调整利差法下的估值结果 之间的差异最小，故期权调整利差法是更适用于商业房地产资产证券化产品估值 的方法，并对这一方法的合理性和适用性进行分析。为深化今后此类价值评估应 用,本文还基于理论和具体的案例，构建了针对性的建议和措施。 关键词：商业房地产；资产证券化；期权调整利差法；蒙特卡罗模拟 ① 资料来源：《2020 年中国资产证券化发展报告》 1 目 录 第1 章 绪论··················································································································1 1.1 研究背景及意义··································································································1 1.1.1 研究背景········································································································1 1.1.2 研究意义········································································································2 1.2 文献综述··············································································································3 1.2.1 资产证券化研究············