物业管理物业管理机构.pptVIP

（三）业主委员会 业主委员会是一个物业管理区域中长期存在、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。 概 念 3．对业主委员会的监管 1．业主委员会的运作 2．业主委员会的职责 第三十一页，共四十四页。 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第三章 物 业 管 理 机 构 第一页，共四十四页。 一、物业服务企业 二、业主、业主大会与业主委员会 目 录 三、物业管理的相关机构 第二页，共四十四页。 （一）物业服务企业的含义 一、物业服务企业 （二）我国物业服务企业模式的变迁 （三）物业服务企业的权利和义务 第三页，共四十四页。 （一）物业服务企业的含义 1．物业服务企业的特征 2．物业服务企业的性质 3．物业服务企业的类型 1．物业服务企业的特征 2．物业服务企业的性质 第四页，共四十四页。 1．物业服务企业的特征 物业服务企业是按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及附属设施设备等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。 概 念 经营性：一业为主，多种经营 特 征 专业性：相应的资质等级 统一性：委托一家物业服务企业 平等性：和业主平等的商业合作、民事主体关系 第五页，共四十四页。 物业服务企业是独立的企业法人。 2．物业服务企业的性质 物业服务企业属于服务性企业。 物业服务企业在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能。 第六页，共四十四页。 按投资主体的经济成分 全民 集体 联营 3．物业服务企业的类型（一） 三资 私营 按股东出资形式 有限责任公司 股份有限公司 按组建渠道 由开发商投资设立的分支机构 由房地产行政管理部门所属房管所转制而来 由大中型企事业单位自行组建 由社会上的公司、个人发起组建 由街道办事处组建的物业服务企业 第七页，共四十四页。 3．物业服务企业的类型（二） 按经营 服务方式 委托服务型物业服务企业 自主经营型物业服务企业 按内部 运作方式 管理型物业服务企业 顾问型物业服务企业 综合性物业服务企业 按是否具有法人资格 具有企业法人资格的物业管理专营公司或综合公司 不具有企业法人资格，以经营其他项目为主，兼营物业管理的物业管理部 第八页，共四十四页。 （二）我国物业服务企业模式的变迁 1．“自建自管”模式的出现及其背景 2．从“建管分离”走向物业管理的和谐 第九页，共四十四页。 1．“自建自管”模式的出现及其背景 1994年，《城市新建住宅小区管理办法》 第一次以法规的形式确定：社会化、专业化和市场化的物业管理模式为我国住宅小区管理的基本模式。 提出“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业服务企业，直接负责所开发项目的物业管理，这就是“自建自管”模式。 缺少物业服务企业 第十页，共四十四页。 2．从“建管分离”走向物业管理的和谐 “自建自管”模式下，由开发商自行组建的物业服务企业存在“先天不足”； 开发商与物业服务企业的“血缘关系″为解决物业管理纠纷带来难度。 1999年召开的全国物业管理工作会议上及时提出： “各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标”； 2007年修订《物业管理条例》： “国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质物业服务企业。” “自建自管”模式也不利于物业服务企业的自身建设和在物业服务市场中的发展。 第十一页，共四十四页。 依照物业服务合同和服务办法对物业实施服务； 依照物业服务合同和有关规定收取服务费； 有权制止违反规章制度的行为； 有权要求业主委员会协助管理； 有权选聘专业公司承担专项服务业务； 可以实行多种经营，以其收益补充服务经费。 （三）物业服务企业的权利和义务 权 利 第十二页，共四十四页。 履行物业服务合同，依法经营； 接受业主委员会、业主及物业使用人监督； 重大管理措施应提交业主委员会审议批准； 接受行政主管部门的指导监督； 每隔一段时间向全体业主公布一次服务费收支账目； 提供优良生活环境，搞好社区文化； 发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告； 物业服务委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部 公共财产。 （三）物业服务企业的权利和义务 义 务 第十三页，共四十四页。 （一）业 主 二、业主、业主大会与业主