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执行篇 招商广告语 零租金抢占海陵路商业地王 免租半年，黄金你来赚 租一层，送一层 零租金抢占东海商业制高点 第三十一页，共四十九页。 执行篇 招商工作安排 工作内容 完成时间 负责人 商业策划报告 9月12日 策源 宣传推广资料、现场包装、户外广告设计、定稿 10月28日 广告公司、策源、开发商，或开发商委托策源公司进行广告设计 重点品牌商户招商洽谈 10月5日—11月28日 开发公司，或开发公司委托策源公司 宣传推广资料、现场包装制作完成，户外广告发布完成 10月28日 开发公司，或开发公司委托广告公司 招商礼品（800份，20-30元/份）准备 10月10日 开发公司 商户邀请、招商资料派送 11月30 策源 海陵商业街招商新闻发布会 初定10月26日 开发公司和策源 公开招商日 10月28 招商处工作人员 第三十二页，共四十九页。 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。 执行篇 销售定价 第三十三页，共四十九页。 执行篇 销售定价原则 二大原则： 原则1：有效人流的多少； 原则2：注目率的高低 六项参照值： a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高； 第三十四页，共四十九页。 建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 执行篇 价格策略 第三十五页，共四十九页。 水晶公园商业 营销推广策略 策源机构 2008.9.5 第一页，共四十九页。 水晶公园商业营销推广思路   市场篇  运作思路 策略篇 执行篇 第二页，共四十九页。  市 场 篇 第三页，共四十九页。 市场环境简析 整体市场情况: 东海商业经过历史发展,在购物模式上、竞争格局上以及消费观念变化方面呈现以下 特点: 1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局; 2.人们消费观念已经逐渐发生变化 ; 3.以步行街、牛山中路为商业中心逐渐向周边区域发展; 4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求; 5、规划中的商用物业市场供应量不断增大. 第四页，共四十九页。 一、调研范围选定 本项目宗地位于海陵路与富华路之间，距离县城商业中心仅有1公里，具体范围如图所示： 新区商圈 中心商业圈 本案 2公里 1公里 第五页，共四十九页。  传统商业圈：以步行街、牛山中路为代表； 新行政中心板块：具有发展潜力，现阶段没有形成气候 本项目在传统商业圈与新行政中心商圈之间，依托与传统商业圈； 第六页，共四十九页。 二、项目周边情况分析 1、项目情况简析 共49套， 面积4997.94㎡ 第七页，共四十九页。 劣 势 体量小，无规模效应； 不是面向主路面，客户群吸引力不强； 周边无其他商业体烘托。 第八页，共四十九页。 2、其他项目情况 中央花园 5500-6300 晶城大院 8000-10000 欧龙 3000-8000 水榭花都 4800-5000 时代广场 20000 本案 第九页，共四十九页。 竞 争 `` 价格（元/㎡） 体量 剩余（套） 面积段（㎡） 备注： 欧龙 6000 139 112 65-245 共两层-层高