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物业管理法律法规 董岩岩 第一页，共三十五页。 主要内容 物业管理法律法规 - 案例分析 第二页，共三十五页。 法律法规 什么是法律？ 什么是法律法规？ 我国的最高权力机关是什么？ 涉及到物业管理的法律法规有哪些？ 第三页，共三十五页。 （一）宪法 对物业管理的立法、司法均有最高指导作用。 （二）法律 包含了调整一般民事、经济关系的基本法律和调整具体民事、经济关系的专门法律。 （三）行政法规 （四）地方性法规 （五）规章 （六）司法解释 （七）政策文件 （八）其他规范性文件 第四页，共三十五页。 物业管理的几个主要法规 1、《物业管理条例》——国务院379号令2003年9月1日实施 2、《物权法》——2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 3、《物业管理企业资质管理办法》—中华人民共和国建设部第125号令 4、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知——发改价检（2004）1428号 5、国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费管理办法的通知》的通知——发改价格检（2003）1864号 6、建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知----建住房（2003）131号 7、建设部关于印发〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的通知。 8、《住宅室内装饰装修管理办法》—建设部110号令2002年5月1日实施 9、《专项维修资金管理办法》－－专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修、更新、改造。 第五页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 讨 论： 1、小区内车辆被盗、业主家庭财产被盗、业主在小区内被打伤，物业公司是否要承担责任？ 2、物业公司如何规避自己的风险？ 第六页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 《物业管理条例》： 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 第七页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 1、准确理解法规的含义： （1）物业公司承担责任的依据：物业合同。 （2）治安工作中物业公司的责任：协助、应急措施、报告。 如：盗窃案发生后我们的责任： A、协助保护现场 B、报案 C、协助调查（提供记录、证据） D、提供公司已尽合同义务的证明 第八页，共三十五页。 大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中，发现Ａ公司的门未关，叫了几次里面也没回应。于是他马上走进Ａ公司查看有无财物失窃。请问：小朱的做法有无不妥？你有什么建议？ 第九页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业公司对业主人身权/财产权责任 对 策： 2、物业公司如何规避风险： （1）完善物业服务合同： A、责任的明确性、义务条款的准确性。 如：24小时巡逻与24小时定时巡逻。 B、免责条款 （2）严格贯彻合同： A、对照合同，制订、修订规章制度、员工岗位职责、检查设备、质量记录、过程记录。 B、强化合同意识、风险意识，如车位保管、场地租用关系。 第十页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业管理费标准的制定、缴纳 讨论： 1、交纳主体： A、开发商空置的房屋，是否可以不交或少交物业费？ B、业主没有入住的房屋，谁来交纳物业费？ C、租赁房屋的人没有交纳物业费，向谁追缴？ 2、地产/物业公司可否决定减免管理费？ 3、如何对待不按约缴纳管理费？ 4、物业管理费的订立标准？ 第十一页，共三十五页。 李先生及其夫人居住在广州市某小区８栋７０１室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。”请问：物业管理公司应如何处理。 第十二页，共三十五页。 物业管理的几个法律责任问题 ★物业管理费标准的制定、缴纳 《物业管理条例》：