山西临汾房地产项目市场研究完整稿.pptVIP

交通运输物流 访谈背景： 地址：枕头乡 在临汾发展成山西的主流矿产基地之后，一大批矿业能源产业及能源服务类运输物流产业大力发展起来。造就了一大批先富起来的客群，对投资具备较强意向，习惯通过广置房产达到其自身的财富保值。 现阶段由于国家出台了山西大规模的煤矿改组政策，将小企业收归国有，现阶段，该区域的生意受到严重的影响和打击。很多此类产业进行第三产业的转移，并造就了大批观望心态的客群。现阶段，此类购房客群仍然处于观望状态，尚未参与到市购房的大军中。 访谈人士：私营物流业主（男） 个人基本情况：50岁左右；在青岛也有房产，太原也有几处房产，但只是投资，并不炒房，不住的房子会出租。年收入100万以上 购房基本意象：考虑购房；目前在新东城137平米，如果再换房会买200平米左右的。 主要是作为自己的资产；关注地段，规划，自然景观，园林绿化，喜欢树多，喜欢水景，但水景就要注意管理了，现在的小区水都干了也没人管。喜欢方正的户型。两梯梯两户南北通透，园林要精致，细节入微，耐看的。产品要有亮点、特色 外立面喜欢简约现代的，喜欢沉稳的红色或灰色；对会所不感兴趣。 看重物业管理，安全措施，喜欢刷卡门禁，比较安全私密，喜欢管家式物业管理，要是出差不在也放心，打个电话就能帮着缴费等等服务。 性格内敛，行事低调 能接受新事物，但内心传统 政府高压下看清形势 投资嗅觉敏锐但出手谨慎 扎堆、攀比心态严重 观望情绪较为严重，对项目的细节要求较高 第二十九页，共七十七页。 客户的置业倾向…… 投资趋向：不再关注物业的短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业自身的升值与保值特性，在一定程度上是对于资源的占有。 支付趋向：拥有较强的支付能力，能都承受较高的单价与总价，不再被卖方的打折、赠送等方式打动，愿为服务买单。 产品要求：一般选择户型较大的产品，更有效地作为资产来持有，在满足日常生活的基础上足够舒适，以及体现身份，希望得到更多的空间，而不是单纯的面积。 服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保证自身生活的私密。 第三十页，共七十七页。 客群来源研究——外县客群研究 单位 地点 人数 移动公司 襄汾 2 洪洞 2 侯马公安局 侯马 1 太原车辆段 太原 1 浮山县委 浮山 1 永和县政府 永和 1 电力局 霍州 1 公路局 霍州 2 霍州经纪矿区小学 霍州 2 从二期诚意金的来源来看，临汾市区仍然占到客群来源的主体，占84%，同时，说明外县客群仍然尚未得到最大的推广，仍然有一定的推广空间。 从外县的来源上看，霍山县成交客群最多，其他郊县成交客群较少。 从外县来源的职业来看，基本为政府职能部门与通讯电力部门。缺乏对大型企业的推广力度。 第三十一页，共七十七页。 客群来源研究——本地客群研究 从临汾市区到访的客户来看。由于推广渠道的原因，客群更多的是来自于城东地缘客群与城内客群，城西及其他区域、县市宣传力度有待提高。 常规推广渠道及地缘性观念造成现阶段地缘客户的大规模集中，建议增加卖点梳理，将本地客群进一步细化分析。 除去城东、城内客户，从其他区域的方面看，客群的转化率有待提高。 第三十二页，共七十七页。 各项目客群来源区域分析 竞争项目客群来源分析 项目名称 城东 城西 城内 城南 其它 恒安·新东城 45% 13% 15% 12% 15% 莱茵半岛 25% 10% 15% 5% 45% 吉祥花园（参考） 65% 5% 10% 10% 10% 从各项目客户来源可以看出，除莱茵半岛外，新东城及吉祥花园客源仍未本区域内客群为主； 莱茵半岛所占地块口碑不佳，难以吸引过多地缘性客户，但以其优美的环境，高档的户型及外立面设计，吸引了大批外地高收入人群； 恒安·新东城作为东城占地最大的项目，辐射范围较广，而且主推精装小户型，吸引了部分投资客群； 吉祥花园由于项目本身档次较之其它两家相对较低，价格范围易被中低收入人群所接受，故能大范围吸引本区域内地缘性客户。 第三十三页，共七十七页。 根据左图1可以看出，一期400组老业主主要职业来源方向为：交通运输物流、贸易、商业、金融证劵保险、教育、医疗、煤焦铁、电力、建筑设计、政府等十个行业。以交通运输、贸易商业、能源、金融证劵、教育、电力、建筑设计表现最为突出。 客群职业研究—购房客群职业研究 图表1：一期业主工作供职范围 图表2：诚意金客群客户工作供职范围 缴纳二期诚意金客户共计80组，职业登记共70组客户，其中两组工作性质不详（一组在太原、一组在上海），其余68组客户职业性质如下：农林牧副渔业2组；交通、运输、物流5组；贸易、商业19组；金融保险证券1组；科学教育文化8组；医疗卫生保健1组；地质、纺织、能源、化工、冶炼、钢铁12组；通讯、电力11组；建筑装潢设计2组；政府