在建工程转让的税收筹划案例.docx

在建工程转让的税收筹划案例 在房地产行业的税收筹划中，有一种在建工程转让问题（即卖方公司股东转让股权还是卖方公司整个在建工程项目的选择）。目前许多此类筹划文章仅是考虑了交易中卖方的利益，而忽略了交易中买方的利益问题， 这样使得筹划方案在实际运用时受阻。 例如，吉祥房地产公司（由两个法人股东组成）注册资本为3500 万元，无其他所有者权益。该公司正在修建一幢住宅楼，原计划12 层现已修建到第 4 层，“在建工程”金额为 3500 万元。因公司贷款困难，公司 股东会准备转让给如意房地产公司继续开发。这样就有两种方式可以选择： 如意公司支付 6000 万元购买整个在建工程项目或支付 6000 万元购买吉祥公司的全部股权。假设如意公司开发完成后总售价为 9000 万元，追加的 开发成本为 1000 万元（为简化分析，此处不考虑印花税、契税）。 一些税收筹划人员的筹划方案有以下几种（站在吉祥公司或吉祥公司法人股东的角度）。 方案一，直接转让该项目的纳税情况是：营业税及附加＝60005.5%＝ 330（万元）；土地增值税＝（6000－3500－350020%－330）30%＝441 （万元）；企业所得税＝（6000－3500－330－441）33%＝570.57（万 元）；合计应纳各项税金 1341.57 万元。吉祥公司转让项目的现金流入为6000－3500－330－441－570.57＝1158.43（万元）。 方案二，转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。纳税情况：吉祥公司法人股东应纳企业所得税＝（6000－3500）33%＝825（万元）。吉祥公司法人股东转让股权的现金流入为 6000－3500－825＝1675 （万元）。方案二较方案一现金多流入 1675－1158.43＝516.57（万元）， 可见，方案二对吉祥公司法人股东有利。 此种筹划方案是否可行呢如果我们考证一下如意公司收购后的效益， 答案就很明显了。 从购买方如意公司进行分析，亦有两种方案。 方案三，直接收购该项目如意公司纳税情况：营业税及附加＝（9000 －6000） 5.5%＝165（万元）；土地增值税＝（9000－7000－700020%－165） 30%＝130.5（万元）；企业所得税＝（9000－7000－165－130.5）33%＝ 562.49（万元）；合计应纳各项税金 857.99 万元。 受让项目的现金流入为 9000－7000－857.99＝1142.01（万元）。方案四，收购该公司的全部股权。如意公司纳税情况：营业税及附加＝ 90005.5%＝495（万元）；土地增值税＝（9000－4500－450020%－495） 40%－58955%＝947.25（万元）；企业所得税＝（9000－4500－495－ 947.25）33%＝1009.06（万元）；合计应纳税金 2451.31 万元。 受让股权的现金流入为 9000－7000－2451.31＝－451.31（万元）。由于方案三较方案四现金多流入 1142.02－（－451.31）＝1593.33 （万元），所以，方案三对如意公司有利。 如上所述，我们可看出，转让股权对吉祥公司而言是最佳方案但它会导致如意公司现金流入为负数，故以 6000 万元转让股权不可行。 交易是双方行为，只有符合双方公平交易的方案才具有可行性。笔者通过计算机工具，通过排序方法，得出两组数据，分别是转让股权与转让项目时吉祥公司与如意公司现金流入的平衡点。 方案五，当转让股权时转让价款为 4727 万元时，吉祥公司的法人股东税负如下：企业所得税＝（4727－3500）33%＝404.91（万元）。此时吉祥公司法人股东因转让股权的现金流入为 4727－3500－404.91＝ 822.09（万元）。 如意公司的税负如下：营业税及附加＝90005.5%＝495（万元）；土地增值税＝（9000－4500－450020%－495）40%－58955%＝947.25（万 元）；企业所得税＝（9000－4500－495－947.25）33%＝1009.06（万元）；合计应纳税金 2451.31 万元。 受让股权的现金流入为 9000－5727－2451.31＝821.69（万元）。此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入为 822.09＋821.69＝ 1643.78（万元）。双方总税负为 2451.31＋404.91＝2856.22（万元）。 方案六，当转让项目时，转让收入为 5980 万元时，吉祥公司的税负如下：营业税及附加＝59805.5%＝328.9（万元）；土地增值税＝（5980 －3500－350020%－328.9）30%＝435.33（万元）；企业所得税＝（5980 －3500－328.9－435.33）33%＝5