合富辉煌盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案.pptVIP

项目客户定位 项目市场定位 青少年群体 中青年群体 老年群体 按照消费者特征划分 划分原则：按照消费者的年龄和消费的活跃性划分。 消费者 目标消费群体：餐饮、娱乐、休闲以中青年群体为主；购物以青少年和中青年两类群体为主 按照消费者范围划分 核心消费者：如周边政府机关、企事业单位、学校、八菱花园、温馨花园等消费者。 次级消费者：盐城市区亭湖区和盐都新区消费者。 游离消费者：盐城地域区县和周边等外地消费者 投资者 经营者 以盐城市区投资者为主，苏南、浙江投资者为辅 以盐城市区和所辖区域经营者为主 第一百五十八页，共二百二十九页。 项目市场定位 商业街一层：15000元/平米 商业街二层：4800元/平米 项目平均价格建议 公寓：2200元/平米 第一百五十九页，共二百二十九页。 对现有方案的建议 一、整体功能分区建议： 第五层 第四层 第三层 第二层 第一层 酒店式公寓 酒店式公寓 餐饮 娱乐 餐饮 娱乐 风情商业街 娱乐 风情商业街 娱乐 第六层 酒店式公寓 名店街 第一百六十页，共二百二十九页。 对现有方案的建议 一、整体功能分区建议——风情街分区建议： 韩国街 新加坡街 根据前面的定位分析所建议的四种风情街，具体划分建议如下： 日本街 香港街 第一百六十一页，共二百二十九页。 参考个案 项目概况 占地面积2．3万平方米，总面积为6．88万平方米，主体5层。室内长85米宽17米，为华东地区首条室内商业步行街。 商业定位 扬州首家大型多功能摩尔购物中心 。 第一百二十六页，共二百二十九页。 功能分布 一楼：世纪珠宝、时装、世界名表店、罗马假日婚纱摄影、品牌专卖店、大禾寿司等 二楼：品牌女装、富春大酒店、巴黎春天咖啡茶餐厅 三楼：品牌男装、男鞋、广源国美电器商城、欢乐天地游乐中心 四楼：世纪电影城、百姓人家家常菜馆、明星琴行、宝贝城、床上用品、新华鸿图书城 五楼：皇朝休闲会所、生活创意天地 东西楼之间：世界流行通道 参考个案 世界流行通道 一楼：欧洲街、伦敦地铁；二楼：星马泰、香港、日本街；三楼：迪士尼、荷里活、NBA 第一百二十七页，共二百二十九页。 铺号 面积（m2） 总价 首付 贷款 5年总投资（含按揭利息） 5年总收益（含总投资） 总回报 3－568 15.67 136016 66016 70000 158264.8 204024 45759.2 参考个案 时代广场西投资实例分析表 单位：元 经营状况 时代广场主楼：1－4租赁情况较好。5楼暂未开业。 只卖时代广场西三楼，卖5年使用权，年投资回报8％； 5年后回购，回购的同时再付总房价10％的回报。总回报50％ 世界流行通道：不能分割，没有产权，只能出租 一楼商铺租赁在95％以上，二楼商铺租赁85％左右，三楼商铺70％左右。 我们的思考？ 多种功能（购物、美食、休闲、娱乐、展览、旅游）的组合以及消费理念的创新是否能给我们启示？ 第一百二十八页，共二百二十九页。 参考个案 虎门步行街 概况：欧陆风格“骑楼”建筑，两期开发，一期4条商业街，500米/条， 总建约90000平方米。有顶棚，楼高4层，铺位1000个，设有4000平方米的文化广场和2000平方米的室内中心广场2003年试业,2004年五月正式开业。引进“前店后厂”的模式。 定位：文化、旅游、城市品位 第一百二十九页，共二百二十九页。 参考个案 目标顾客：本地居民和游客 功能分布：首、二层 以服饰为主，三、四层设有美食广场、中西餐厅、好又多、数码影院、全镇最大的书店、儿童欢乐天地、国美电器等 经营状况：广场以规模大、功能齐全、现代建筑风格和创新经营理念与其他商业街、购物中心形成差异，突出休闲和文化主题。 试业初期虽已引入一批品牌零售店，但客流稀少。随后三、四层的主力店陆续开业，广场招牌和场内形象的重新布置，同时增加了虎门特色的旅游元素和文化活动，使得广场客流逐渐增多，商家的经营状况也渐入佳境。 我们的思考？ 主力店的作用不可低估！ 第一百三十页，共二百二十九页。 项目市场定位 7.1项目SWOT分析 优势—— 位于新老城区交汇处，属城市重点发展区域 位置优越，交通便利 周边人文条件较好 没有拆迁安置问题 沿街面长，利于发展商用物业 劣势—— 项目周边生活配套尚未完善 本项目不处在传统的商业中心，商业人流不足 跃进河现状对项目有较大的影响 项目自身设计存在较大缺陷 威胁—— 亭湖商圈和盐都商圈现有商业的威胁 后续商业的威胁 机会—— 处在新老城区结合部，城市重点发展区域