剧变环境下实力房地产企业经营策略调整.docxVIP

? ? ? ? ? 剧变环境下实力房地产企业经营策略调整 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 中国的房地产业在经历了2007年的天堂生活后迅速坠向了地狱的深渊。2007年的盛况，也更似危机来临之前的一次集体狂欢。狂欢过后，伴随着2007年9月“二次房贷”政策这“压倒骆驼的最后一根稻草”落地，全国房地产市场相继陷入低迷的泥潭。在房地产企业不断地憧憬市场的再一次“雄起”时，大地震、金融危机等一个个噩耗接踵而来，房地产行业发展的经济根基也开始动摇，全国房地产市场步入房地产市场化以来最长的一次阶段性调整期。 在房地产行业发展环境发生剧变的背景下，实力地产企业纷纷放弃既定的积极扩张策略，转而以“过冬”的心态面对危局，逐步收缩战线，苦练内功，以度过漫漫“寒冬”。行业调整的到来，虽然短期可能带来房地产行业的阵痛，但长期来看，却为住宅产业化进程的加速、企业商业模式的优化以及企业治理模式的提升带来难得的发展机遇。 一 房地产行业发展环境的剧变 2008年在房地产行业自身发展规律、宏观经济政策与行业调控、宏观经济环境等因素的共同作用下，中国房地产市场出现阶段性调整。 （一）市场出现持续性低迷 2007年10月以来，在经历了多年的宏观调控及迅猛发展以后，伴随着“二次房贷”政策及其细则的出台，全国商品住宅市场出现了从珠三角开始，并逐步向长三角、环渤海及其他区域蔓延的普遍性交易萎缩状况。进入2008年，由于相关政策严格执行，加之美国次贷危机恶化带来中国经济形势的急转之下，全国楼市的悲观气氛更加明显，绝大多数城市的住宅市场持续低迷。以北京、上海、深圳、天津、重庆、武汉2008年1～11月商品住宅期房日均销售量来看，较2007年下降幅度分别达33.2%、35.4%、21.2%、45.6%、19.4%和50.5%（见表1）。 表1 2006～2008年若干重要城市商品住宅期房日均销售量 尽管一线城市商务、商业物业市场表现依然相对平稳，但随着世界范围内的经济、金融调整以及国内住房市场僵持局面的持续，商务、商业物业市场也开始受到冲击。 在全国楼市步入阶段性调整的影响下，土地市场整体也步入调整期。各地土地市场不断出现流拍。同时，由于地价和房价的联动关系，在房价下调幅度日趋扩大的背景下，全国各地的土地价格也逐步回落。 （二）政策环境发生深刻变革 尽管“二次房贷”政策是推动全国住宅市场陷入低迷的导火索，但真正推动房地产市场陷入阶段性低迷期的政策因素则主要集中在以下两个方面。 其一，住房保障体系建设的推进。1998年以来的房地产市场发展热潮归根究底是房地产市场化的一次全面演绎，而2007年8月“24号文”的出台，标志着中央重新审视住房制度，住房保障体系建设被提上日程（见表2）。正是在保障性住房建设规模逐步扩大、保障范围逐步扩展的过程中，商品住房市场面临前所未有的需求分流压力，短期市场恢复的信心被不断摧残。 表2 我国住房市场化以来的主要政策历程 其二，房地产宏观调控政策的效力。2004年以来，以“稳定住房价格”为目标的房地产调控一直以调整住房供应结构为重点。2007年下半年，在保障性住房体系建设将住房供应结构调整推向高峰的时候，住房需求的分化也成为政策的主要着力点。最终，在以“二次房贷”为代表的、抑制政策的直接刺激下，房地产市场终于进入这场阶段性的调整期。 伴随着房地产市场的持续低迷，房地产调控中关于需求的政策已逐步调整，并开始向刺激需求方向转化；而加快保障性住房建设作为弥补过去十年房地产市场化过程中保障缺失的主要举措，将在较长一段时间内影响市场，直至与商品化住房达成新的市场平衡。 （三）宏观经济环境出现颠覆性调整 2008下半年中国经济在外部环境恶化的刺激下开始迅速急转直下。2008年第三季度，全国GDP增幅仅为9%，较第一季度的10.6%，第二季度的10.1%出现了加速下滑的势头；而2008年前三季度9.9%的GDP增幅仅略高于改革开放以来9.8%的年平均增速（见图1）。 图1 1998年以来我国GDP增幅走势 中国宏观经济的急剧下滑，直接来看是由于外部环境恶化、国内结构性政策调整、经济内在周期等因素的共同影响，但从更深层次来看却是由于“出口—投资导向型增长模式”内在矛盾的全面激化。这种增长模式以大量出口廉价制造品的形式释放过度投资形成的过剩产能，以此维持较高的经济增长。它使得我国的经济增长主要依赖于投资驱动与出口拉动，具有明显的“资本扩张型”和“出口导向型”特征。一旦外部需求出现全局性萎缩，经济增长的动力将突然大幅下降。 2007年2月以来的美国次贷危机逐步转化为全球金融危机，并加速向实体经济领域扩散，这使得中国经济增长的外部环境骤然变化，外部需求的动力突然消失。“由于这场金融危机不仅本身尚未见底，而且对实体经济的影响正进一步加