世联怡高山东中通地产冠县清泉河项目市场部分及规划意.pptVIP

住宅市场小结 商品房市场处于初步发展期，开发规模普遍较小，建筑形态单一，区域市场保守性较强； 冠县目前在售商品房7个，共约64.68万平米；产品同质性强，以110-140平米的三室为主，户型较为单一，各户型消化率均在八成以上； 楼盘均价约为2500元/平米，楼盘因分布地段不同无明显的价格差异； 冠县购房主要群体由政府人员、生意人是构成；首次置业占六成以上，群体均较年轻，刚性需求强，客户以冠县城区为主； 预计未来几年内，商品房市场量价均呈上升态势，在自用型刚性需求的拉动下房地产市场处于快速发展期； 冠县住宅调研结论 第三十页，共六十五页。 商业市场分析 第三十一页，共六十五页。 城市市区主要有一个商圈，位于市中心，商业发展处于初级阶段 冠县的商圈主要由振兴路、步行街、冠宜春路三条东西干道以及红旗路、建设路两条南北干道组成； 其中最为繁华的街区处于冠宜春路与红旗路交叉口一带，大型的购物商场有：冠县百货大楼、上海如海超市、华联购物广场、冠州商城等； 城南有建材市场，主营陶瓷、石材、卫生洁具，铝、塑型材，装饰材料、建筑五金、水电暖器材、钢材水泥、竹器杂品等各种建筑材料； 商业 中心商圈 百货大楼 华联超市 上海如海超市 红旗路 振兴路 冠宜春路 步行街 建设路 建材市场 冠州商城 第三十二页，共六十五页。 从人均GDP指标来看，冠县商业市场处于价格敏感阶段，大型综合超市处于初步发展期 敏感因素 生存需求 价格 品质 便利 文化、情感需求 人均GDP 出现业态 ﹩500以下 ﹩500-1000 ﹩1000-3000 ﹩3000-5000 ﹩5000-7000 ﹩7000-10000 ﹩10000以上 集市＆沿街商业 百货商店＆ 批发商场 大型综合超市＆专业店 便利店 仓储式购物中心 郊区MALL 都市MALL 传统形态阶段 业态丰富阶段 业态替代阶段 刚刚走出农业社会的自给自 足，商贸交易信息不充分 伴随生活资料相对过剩，各种 商业业态在城市中心混杂聚集， 车水马龙、景象繁华，形成人们 共同认知的生活服务和商贸交易 聚集区 城市原始商脉的发展和延续， 民间自发形成，具备相对集中的 商业设施和综合性的商业业态， 承担城市商品流通中心的基本功 能 市场需求多元化，主流产 品面临激烈竞争 随传统商业业态不断丰 富，市场开始细分出服务于 不同人群、经营不同门类的 专业市场，并带动其上下游 产业链得以共同发展 市场信息和市场机会被充 分关注，商家有比较明确的 市场目标，经营同类商品的 商家群体汇聚在一起形成行 业整体竞争力 商业业态细分完全，总量饱和 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额 形成条件 形成过程 阶段特征 冠县 深圳 市场发展阶段 第三十三页，共六十五页。 综合类商业有华联超市、如海超市等，距离本案0.5公里，为项目提供了较为丰富的商业资源 综合类商业 名称 经营业态 华联超市 位于冠宜春东路与红旗路交叉口东南角，总投资1400万元，营业面积 7000平方米，一楼主要经营食品、日用百货等；二楼为主要为服饰、家纺、电器等，三楼为家具城； 如海超市 位于冠宜春东路与红旗路交叉口东南角，一层主要经营日用百货，二楼经营服饰、家纺、首饰等，三层为家具店； 百货大楼 位于冠宜春东路与红旗路交叉口西北角，一楼主要经营食品、日用百货、首饰、男装、家电、化妆品，二楼为服装、床上用品；三楼为家具城； 冠州商城 位于冠县县城中心，南靠冠宜春东路，北临兴贸东路，地理位置优越，基础设施完善。冠州商城一期工程总投资1900万元，占地面积33300平方米，建筑面积26000平方米，营业面积13000平方米，设有针织、日用百货、布匹、鞋帽、服装五个营业区域。二期工程投资300万元，占地面积18170平方米，建筑面积7990平方米，主要经营饮食、娱乐健身、家具、小百货等。 冠县综合类商业发展处于起步阶段，主要表现在以下几个方面： 档次低，规模小。如：百货大楼、华联超市服饰商品，基本为中低档次； 超市规划和布局缺乏科学性。华联超市有一部自动扶梯，其它超市均无电梯等配套； 冠县综合类大型购物超市现集中于市中心，未出现商业网点外溢现象； 华联超市 如海超市 百货大楼 冠州商城 第三十四页，共六十五页。 红旗路为冠县主干道之一，商业网点汇集于此，业态分布差异性较大，平均租金约为0.40元/平米/天 红旗路中段租金最高，平均约0.67元/平米/天，店铺面积大小不等，档次不一；红旗南路平均租金约0.23元/平米/天，红旗北路平均租金约0.26元/平米/天； 红旗路平均租金约为