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2023年人口政策与房地产行业分析报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、人口政策面临调整 PAGEREF Toc369960162 \h 3 二、人口政策调整路径：渐进式 PAGEREF Toc369960163 \h 4 三、人口政策的变动的海外比较 PAGEREF Toc369960164 \h 6 1、新加坡——从少生优生到鼓励多生、鼓励移民 PAGEREF Toc369960165 \h 7 2、中国台湾、韩国——生育政策调整难阻生育率持续下滑 PAGEREF Toc369960166 \h 8 四、人口政策对房地产业的影响 PAGEREF Toc369960167 \h 10 1、人口政策的调整对房地产需求影响的测算 PAGEREF Toc369960168 \h 10 2、人口老龄化对地产行业的影响：以房养老问题初探 PAGEREF Toc369960169 \h 12 美国经验：“反向按揭”并不是主流养老模式 PAGEREF Toc369960170 \h 13 近期人口政策的变动成为热点话题。我们通过本篇专题报告，分析并预测人口政策变动的渐进式路径，以及人口变动对房地产需求的可能影响，并给出相关海外比较。 一、人口政策面临调整 1950 年代马寅初首先提议在中华人民共和国进行人口控制。但当时人口控制并未真正实行，中国家庭生育未受政府影响。1970 年代末中国人口急剧增长，因人口压力巨大，政府最终设立国家人口和计划生育委员会（计生委），计划生育成为中华人民共和国国策，此后计划生育逐步强化实施。1977 年8 月中共第十二次全国代表大会提出：“到本世纪末，必须力争把我国的人口控制在十二亿以内。” 从1980 年至今，中国的计划生育政策已经执行了33 个年头。在经历了从高生育率到低生育率的迅速转变之后，我国人口的主要矛盾已经不再是增长过快，而是人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化、出生性别比失调等。2023 年人口普查数据显示，2023年总和生育率仅为1.18，超低的人口生育率水平以及人口的倒金字塔人口结构实际上已经敲响了警钟。 二、人口政策调整路径：渐进式 我们认为，虽然近期（两年内）人口政策的变化大势所趋，但从调整方式上看，基本不会出现短期内全面放开的情景。短期内全面放开原有的计划生育政策会造成“生育堆积”，出生率在短期内存在大幅反弹的可能。而短期内社会资源，如教育、医疗等无法形成匹配供给，可能导致社会不稳定因素的产生，这是政策制定者考虑的最主要因素。而分地区、分阶段的人口政策渐进式调整路径符合平稳过渡的稳定要求。 应该说，第一步政策的调整依然有较大的空间。除了新增可生育二胎情形之外，政策的制定者也可以通过简化办证流程控制达到提高生育意愿的目的。目前虽然双独二胎符合政策规定，但在实际执行过程中办理准生证较为繁琐。如果夫妻二人不在原籍生育，或者一方户口为非当地户口，则所需要开设的证明数量和难度，以及耗时将大大增加，这也是影响二胎生育意愿的重要因素。如果能将办证流程得以简化，则我们预期生育意愿将有所提升。 事实上，单独二胎就意味着跨地区开具证明的需要消失，同时夫妻某一方由于其父母离异（或失业），或者自身失业造成相关证明难以开具，导致二胎生育服务证明难以开具的情况就会大幅减少。当然，符合单独二胎的家庭数量也远远多于符合双独二胎的家庭数量。繁琐的双独二胎行政审批流程，使得单独二胎释放的“新增生育家庭”数量，甚至包括一些原本符合生育条件的双独二胎家庭。因此，人口政策变动所带来的短期影响可能是超过一些纸面计算的。 三、人口政策的变动的海外比较 我们认为从长期看，计划生育政策的变动并不能对行业需求曲线造成根本性影响，只会在短期内出现生育小高峰。生育意愿受到多方面因素的影响，而计划生育政策的调整只能导致短期的生育小高峰出现。长期看生育率下降是人口学家的共识。 1、新加坡——从少生优生到鼓励多生、鼓励移民 为了应对失业与住房两大难题，20 世纪60 年代，新加坡政府实行家庭计划控制人口，提倡“两个就够了”，随后1968 年推行合法堕胎法令。同时为了优生，政府采用各种激励政 策鼓励低教育水平的人节育。在此政策的影响下，新加坡生育率从1960 年的5.45 急剧下降，1975 年低于更替水平2.0，1984 年进一步下降至1.62。1984 年新加坡提出新的人口政策，鼓励接受高等教育的夫妇生育三个或以上孩子，但正因为受过高等教育的夫妇一般在之前就能承受高额成本，此政策对于生育率没产生根本影响。1986 年，在严峻的人口形势下，新加坡解散了家庭计划组织，1987 年开始大幅调整生育政策，开始鼓励生育。但生育率仅仅从1987 年的1.62 提升到19