房地产开发项目策划方案.docx

房地产开发项目筹划方案 一、国内环境：中国房地产尚有23年以上的好景年12月3日上海新国际博览中心，中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及有关行业代表参与本届展会，从侧面反应开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产尚有23年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接奉献的。中国房地产业直接带动了57个有关产业的产出增长，没有一种其他行业有如此广泛的行业推进力。年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积一直保持了年均20%左右的增长。年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经到达了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50数年。年，中国的城镇人口将到达10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将到达330亿平方米，比年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。” 二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导年6月，为了增进房地产业的持续迅速健康发展，根据《国务院有关增进房地产市场持续健康发展的告知》，结合本省实际，湖北省政府出台《省政府有关增进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年年终荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同步，伴随居民收入水平不停提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一种文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，伴随近年来都市基础设施建设的逐渐完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。此外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增长。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、伴随人均收入的增长，人民生活水平的提高，市场消费能力逐渐增强。年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《年荆州市经济运行特点、问题及对策》)年荆州市完毕生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增长500元，增长20．0％，增长速度创九年来最佳水平，增长速度居全省第一位，增长绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《年经济发展状况新闻公布稿》）以上数据反应了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相称一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动 、摩托车等消费的迅速增长带动了都市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增长预示着新一轮消费构造升级已为期不远。5、同类物业的市场状况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完毕了对本类产品的市场阐明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，但愿拥有此类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐渐成熟，深入人心。 三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，导致了需求量的增长鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同步下令城内十二万人外迁六万，短期目的是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增长了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者一般仅需支付相称于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享有房产的居住权。这就大大增长了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。 第二章项目概况 一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（如下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通积极脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，估计年终将所有竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相称大程度上增强本项目的地理优势。 二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面