商业地产市场调研培训.docx

商业地产市调培训 总述 商业调研的内容包括商业的现状及发展趋势、消费者特征及行 为、业态形式及分布、分销商特征及行为、商业物业供应的规模 及分布、商圈调查。商业调查的方法普通包括问卷法、访问法、 观察法和实验法。 调查范围普通包括零售、 餐饮和服务行业三块。 商业调查研究的目的是通过调查， 来最终指导开辟商商业物业开 发的选址、规模、规划；指导商家进行招商、经营。 一、中国商业发展轨迹及现状 始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放， 使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、 粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营 方式。 第二次全国基本单位普查资料(以下简称普查资料)显示，2001 年末，我国零售业企业法人达到39.9 万个，比 1996年增长41.5%； 从经济类型看，内资企业占 99.6%，外资企业占 0.4%；从零售业 态看，百货商店占 14.1%，专业店占 30.5%，超级市场占 1.6%， 其他业态占 53.8%；从经营方式看，独立商店占 67.9%，连锁商 店占 3.4%，其它商店占 28.7%。超级市场、大型综合超级市场、 便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速， 彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成为了行业内多层 次、多业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新 型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。 本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖 析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。 一、零售业态及其演变 所谓零售业态， 是指针对特定消费者的特定需要， 按照一定的战 略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店 铺形态、 价格政策、 销售方式、 销售服务等经营手段，提供销售 和服务的类型化经营形态。 零售业态可以分为两类： 一类是按不 同营销形式划分的业态， 如折扣商店、 方便店、 总代理、总经销、 批零兼营、 工商联营等；另 一类是按企业组织形式划分的业态， 如企业集团、超级市场、 连锁店、 综合商店、专业店、仓储店以 及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或者商业城等。 历史上， 发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化。 第 一次以百货商店的诞生为标志，1852 年法国浮现首家百货店， 标志着零售业从过去分散的、单一经营的商店发展为综合经营各 类商品的百货商店；第二次以 20 世纪 30 年代兴起的超级市场为 标志， 它通过大量销售体制和自我服务方式， 创造出深受消费者 欢迎的薄利多销新业态； 第三次以 20 世纪 50 年代的连锁经营的 广泛发展为标志。 近年来又浮现了仓储式商场、 专卖店、 折扣店、 步行商业街、购物中心等零售新业态。 纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势： 从简单到 复杂、 由低级到高级、 从单体到复合体， 由单纯买卖到多功能化。 由零售生命周期理论可知， 零售业态就像产品一样， 也经过导入、 成长、成熟和衰退阶段， 而且随着市场与科技的不断发展，零售 生命周期也在不断缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由 过去的 100 年缩短到 30 至 40 年，进入 20 世纪 90 年代则缩短为 10 至 15 年。 目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个 阶段， 且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我 国零售业所面临的最大挑战。 二、零售业经营多元化的主要特点 随着改革开放的深入进行， 向市场经济转变的步伐加快，各种新 的零售业态形式相继在我国登场， 形成为了业态竞争多元化的局 面。原有的业态形式， 如百货店、专业店不断向规范化发展； 超 市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。 如今，仓储商 场， 便宜商店，以及邮购、 电视购物、 网上购物等无店铺零售形 式， 也相继问世。 这些零售业态在产生和发展过程中呈现出了极 强的中国特色。 (一)零售新业态短期在中国零售市场相继浮现 发达国家零售新业态的产生是挨次进入市场的。 19 世纪以前是 普通零售店铺的时代； 1852 年浮现了百货店，到 20 世纪初期居 于主导地位； 1930 年浮现了世界上第一家传统超市，到 50 年代 便风行世界； 20 世纪 50 年代初浮现了折扣商店； 60 年代浮现了 方便店； 70 年代浮现了购物中心等。近三、四十年，新的业态 形式相继浮现， 百货店——超级市场——采取连锁经营的业态店 ——无人售货方式等， 每一种新兴业态的浮现， 都有一个时间间 隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并挨次进入市场的。 我国零售业新兴业态不是挨次进入市场， 而是几乎同一时期进入 的， 并没有遵循上述普通规律。 我国从建国初期至 20 世纪 90 年 代，百货店向来是主要的业态形