8.1 生活中住宅的特征.pdfVIP

第八章 住宅的经济学分析 宅者 ，人之本 ，人因宅而立 ，宅因 人得存 ，人宅相扶 ，感通天地。 —— 《黄帝宅经》 本章内容 第一节 住宅的特征 第二节 住宅的特征价格 第三节 住宅的选择与过滤 问题导入 ： Ø “居者有其屋”，住宅与我们生活息息相关 爱剪辑-新加坡住宅区.mp4 8.1.1住宅特征综合分析 Ø讨论 ：与其他商品比较 ，住宅有哪些 特征？ 住宅特征 ： Ø住宅是多样性的 ：房屋的大小、位置、 建成年限、设计、功能均存在差异 Ø住宅是不可移动的 住宅特征 ： Ø住宅是耐用品 ：住宅的折旧年限较长 ，购买 住宅属于投资行为 Ø住宅支出占家庭支出比重较大 Ø搬迁费用较高 ：除了货币费用 ，还包括无形 成本 8.1.2多样性和不可移动性 Ø结构特征 （住宅本质特征） ：每座住宅在面积、布局、有用 性、内部设计和建筑完整性等方面均存在差异 Ø位置特征 ：体现在交通、公共服务设施、环境质量及邻近风 貌均存在差异 可以相对地说 ，没有两套住宅是完全相同的。 8.1.3住宅的耐久性 Ø适当的维护 ，可以降低住宅物理性折旧的速 度。 Ø 一套住宅的使用可达几十年、上百年。 市场上有大量的二手住宅出售。据估算 特定年份新建住宅约占全部住宅储备的 2%—3%，经过10年进程 ，新住宅大约占 住宅储备的20%—30%，约70%—80%的 家庭居住在至少已建成10年的住宅里。 8.1.4购买住宅支出比重较大 购买住宅占家庭支出比重较大。可以通过人均年 工资收入与住宅平均价格相比较来分析。据有关机构 测算 ，世界部分国家该数值如下 ： 国家 工资房价比 购房年限 （年） 中国 4.67 20 美国 30.1 3.4 英国 11.8 10 8.1.5昂贵的搬迁成本 住宅的搬迁成本较大，除了支付搬运 家具、衣物、厨房设备的昂贵成本外，还要 承担与旧邻分别的巨大成本——人、学校、 商店、社会关系等。 E 第一，收入或价 U5 所 格的小幅变动不 有 其 C e 可能改变住宅的 他 U4 消费； 商 f 品 A U3 收入预算线I3 第二，当家庭更 c 消 d U2 费 收入预算线I2 换住房时，它更 b U1 收入预算线I1 倾向于在住宅消 费方面有一个大 S 1 S 2 B S 3 D F 的变化。 住宅消费 （平方米） 小结 住宅与我们生活联系紧密。本