招商蛇口研究报告潮起蛇口奋楫时代巨浪_招商血脉倾注美好生活.docxVIP

招商蛇口研究报告潮起蛇口奋楫时代巨浪_招商血脉倾注美好生活 （报告出品方/作者：信达证券，江宇辉） 1 概况：问世于改革开放前沿阵地，脱胎换骨为全国性房企龙头 1.1 发展历程：从蛇口工业园区迈入全国 1.1.1 历史沿革：40 年风雨兼程，成就国内领先的综合开发运营商 改革开放前沿阵地，启航 40 年风雨历程。1978 年十一届三中全会开启了改革开放新 时代，1979 年，中国第一个外向型工业园区——招商局蛇口工业区，在当年奠基并起步， 招商蛇口也诞生于 1979 年。1979 年至今，公司发展历程可分为四个阶段： 第一，1979-1990 年，随“改革开放”而建立，业务集中在蛇口工业区，以园区开发为 主：1979 年 7 月，招商局蛇口工业区建设指挥部正式成立，负责蛇口工业区的筹建工作。 1979 年 10 月，蛇口工业区成立地产管理处，主要负责工业区内土地规划征用、建设和经营 管理。1981 年成立蛇口工业区建设指挥部房地产科。1984 年房地产科独立，蛇口区房地产 公司成立，负责工业区职工住房建设，并率先进行职工住房商品化改革。 第二，1990-2000 年，“二次创业”，分离园区管理等政府职能，聚焦蛇口地产开发业务。 1987 年蛇口工业区房地产公司获得深圳市政府核定的一级房地产综合开发资质。1990 年成 立招商局地产控股，为国内最早的房地产公司之一。1997 年，蛇口工业区房地产公司获得 国家一级开发资质，更名为深圳招商房地产有限公司。 第三，2000-2015 年，从深圳蛇口走向全国，逐步成长为全国性房企龙头。2000 年， 原先上市公司主体招商港务成功竞得深圳湾填海区两块土地，标志着公司商品房开发业务正 式走出蛇口。2001 年又剥离了港口业务。2007 年，招商地产获得国家一级房地产综合开发 资质，同年提出全国化构想。2008 年成立深圳招商建设，获得建筑企业资质。2014 年招商 地产的销售额首次超过 500 亿，在华中、华北、华南和华东四大区域成功布局，初步完成向 全国性房地产综合开发商的角色转变。 第四，2015 年至今，重组上市后快速发展，致力成为全国领先的综合开发运营商。2015 年，招商局集团提出要培育四个“全国领先”，其中关于地产部分提及“国内领先的城市综 合开发和运营服务商”。同年招商局蛇口工业区控股换股吸收合并招商地产。2017 年，公司 签约销售额首次突破千亿元大关，排名行业第 14。2020 年，销售排名重回前 10。2022 年， 签约销售额达到 2926 亿元，排名第 6。 1.1.2 战略演变：取悦市场变化，持续大力大力推进公司战略转型 2016 年至今，发展战略几经变革。2016 年，公司制定“133341”战略，其中最先的“1”， 即是以变成领先的城市和园区综合开发运营服务商为战略定位。主营业务方面，公司原先主 必须积极开展社区、园区、邮轮运营三大业务。2022 年，为相匹配战略目标和转型方向，原来的三 大主业：社区、园区、邮轮运营，调整为三类业务：研发业务、资产运营、城市服务，按照 业务形态再次划分。其中，研发业务主营以住宅居多的现房型商品房的研发与销售，而原先 的邮轮业务板块调整为城市服务的一部分。 地产开发始终为公司最重要业务，2015 年后销售排名快速上升。2015 年四季度至今， 原有的三类主营业务中，社区开发与运营业务营业收入占比始终保持在 70%以上。园区开 发与运营业务毛利占比通常高于营收占比，2021 年第二季度社区开发运营毛利占比下降至 56%，园区开发毛利占比提高到 44%。2022 年二季度社区开发与运营业务营收与毛利占比 继续保持在较高位置，地产开发始终为公司最重要的主营业务。从克而瑞销售排名来看， 2013-14 年公司销售额排名行业第 15。自 2015 年重组上市以来，招商蛇口在销售规模方面 保持积极进取姿态，2018 年后公司全口径销售排名快速上升，2022 年销售排名跃居行业第 6。 2016 年至今，公司根据市场形势变化与政策导向，调整战略与经营计划。 2016 年是“十三五”开局之年，公司判断供给侧改革与央企重组力度加大，将主题定 为“融合年”，提出要实现社区业务业绩稳步增长，加快园区板块开发建设，积极探索邮轮 新业务。当年招商蛇口与前海管理局组建“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”，参与 前海蛇口自贸区管理体制机制的创新。 2017 年“房住不炒”基调贯穿始终，公司认为房地产市场将保持平稳，主题为“发展 年”。当年公司业绩首度跨越“千亿”目标，跻身千亿规模房企行列。2018 年公司判断因城 施策主基调仍将延续，当年主题“改革年”，完成组织架构调整。 2019 年判断行业发展处在顶部，将持续推进转型创新，当