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从物业管理公司的角度谈业主委员会的作用 1981年，由深圳房地产管理公司成立，中国房地产管理行业开始发展。1992年,在深圳天景花园又诞生了第一个业主委员会。在它们的共同推动下,物业管理行业迅速发展壮大。应该说,业主委员会与物业管理企业作为物业管理活动中的两个基本要素,对整个行业的发展起到了积极的推动作用,它们自身的社会地位也日益提高,得到了政府和社会公众的重视和认可。但是,我们从媒体上也经常见到这样一些报道:深圳学府花园业委会选聘的物业管理公司因原物业公司拒绝退出而无法进驻;北京九龙花园临时业主委员会主任被几名神秘人在小区门口保安眼皮底下打成重伤;深圳德福花园业主委员会主任遭不明身份人士袭击,疑为物业公司所为……;这些事件都与业主委员会和物业公司有关。一段时期以来,围绕业主委员会与物业公司产生的问题越来越多,纠纷矛盾不断,物业管理过程中许多矛盾都集中通过物业企业与业主委员会之间的纠葛表现了出来,成了阻碍行业进一步发展的症结所在。那么,造成这种情况的原因何在呢? 一、 作者认为主要原因如下 (一) 业主委员会难以实现我国物业管理企业的利益,引起业主党委 目前,全国70%以上的物业管理企业,由房地产开发企业派生出来。这种从属于房地产开发企业的体制,决定了物业管理企业依附,受制于房地产开发企业的现状,使物业管理企业许多方面屈从于开发商的意志,难以完全依法规范管理,维护业主的合法权益;许多开发商和物业管理公司从自身利益出发,担心业主委员会成立后对自己不利,不支持甚至制止成立业主委员会。 有的小区虽然成立了业主委员会,但其人选却是由开发商或物业管理企业一手操纵和安排的,不能代表业主的意志,不能有效地发挥作用。有的物业管理企业甚至错误地把自己当作管理者,把业主当成被管理者,忽视业主的权益。 (二) 业主自身原因引起业委会和业主的多元化行为 作为业主自身也存在一些问题。首先,有的业主甚至业主委员对物业管理不了解,法律意识淡薄,不清楚自己的权利和义务。其次,少数业主误导大多数业主,很多业主不了解什么是合理的收费和到位服务,只要有人鼓动,就很容易受利益驱使而附和。第三,有一些业委会委员素质不高,进入业委会不是为了全体业主谋福利,而是为了达到个人目的,工作中私字当头;有的甚至与人串通,收受好处,再加上目前法规对此种情况尚无有效惩治措施,业委会委员以权谋私,最坏的结果不过是免职,这也助长了歪风邪气。 (四) 明确业主委员会及物业管理企业的法律地位 目前我国还没有一部系统的、完整的物业管理法,许多关系尚未很好规范,比如业主委员会如何定性,如何去限制、规范业主委员会,并使之在物业管理中发挥正面、积极的作用;怎样实现和完善对开发商、物业管理公司的监管等等,在现行法规中都没有具体的可供操作的细则。因为无章可循,难免会产生纠纷,对双方都不利。 一般的原则,立法首先要确定法律关系主体的性质,但业主委员会这个物业管理重要主体的性质却没有明确,使业主委员会的组建、成立及法律地位处于十分尴尬的境地。因为没有相应法规制约业主委员会的行为,再加上政府在体制转变过程中管理的作用削弱了,本应加强管理的地方却在“政府不干预市场”,和“从市场退出来”的思路影响下反而削弱了,导致业主委员会运作中出现一些不按市场规律办事的现象。尽管目前我国对物业管理企业也实行资质管理,但仍然存在不具有物业管理资质的企业从事物业管理,房地产开发商对其开发建设的房地产项目自建自管等问题。如何规范物业管理企业的设立,如何实现真正的资质化管理,开发商与物业公司是什么关系,物业公司如何进入和退出小区管理等都基本无章可循。 关于两者的关系,在法律上,业主大会及业委会有决定委托或不委托的权利,物业管理企业也有接受或不接受的权利,业主大会及业主委员会与物业管理公司两者之间没有隶属关系,在法律上处于平等的民事主体地位。在经济上,物业管理企业提供物业管理有偿服务,获得相应报酬;业主享受服务,支付相应费用,物业管理公司与业主方面的这种经济关系是通过物业管理合同确认和保证的。业主大会及业主委员会与物业管理公司两者之间在经济关系上也是平等的。此外,因为物业本身的特点,物业管理企业与业主之间的服务管理关系在一定程度上是一种较为固定的长期合作关系。因此,明确业主委员会及物业管理企业的法律地位,以确定两者关系的基础:加强政府监管职能、健全监管机制,以规范业委会及物业管理企业各自的行为;制订并完善相关法律法规,划分和协调好业主委员会与物业管理企业之间的职责和关系,乃是理顺两者关系的关键。 二、 应解决土地管理公司和工业委员会之间的关系问题 (一) 业主和业主委员会的性质 在物业管理的整个环节中,业主委员会毫无疑问应起到主导作用。物业管理的目标是实现物业的最大价值,使业主受益,而且物业管理企业的管理权也是源于业主利益的体现者,业