单位集资住房建设的探索与实践.docxVIP

单位集资住房建设的探索与实践 一. 某集建小区管理中的实践问题 中国城市建设发展迅速，住宅用地面积和数量急剧增加。相反，现代房地产管理公司数量少，管理能力低。目前广州大规模专业化的物业管理公司并不多, 大部分小区的物业管理是房产开发企业的下属公司负责。尤其是上个世纪由国有企业或者单位集资建成的旧住宅小区基础设施不完备、规划设计落后、配套设施不全、各种管网老化等问题, 物业管理难度很大。因此这些集资建房小区与现代化物业管理模式发生了很多冲突, 也产生了许多问题。 我们通过广州某集资建房小区 (以下简称HY小区) 这个案例对这些问题进行分析: HY小区是某国有企业在广州市兴建的中型住宅小区, 有楼宇6座, 住户200多户, 大部分业主为该企业的职工, 家庭月收入在5000元至15000元之间, 在本地属于中等收入阶层。小区属于职工集资建房, 不属于福利分房。企业虽然参与到房产开发的过程中来, 但是从建设到销售都是市场化操作。作为房产开发的售后服务, 该小区在建成之后将物业管理工作委托给房产开发公司旗下的一家物业公司。 但是从2006年起, 某些小区业主却开始无故拖欠物业费、暖气费等管理费用, 为了其他多数业主的利益, 物业公司只好暂时将这部分费用垫上;之后物业公司派代表多次上门向拖欠的业主催缴管理费用都不见效, 长期负担这些费用使得物业公司的经营陷入严重困境, 于是物业公司在未与业主协商的情况下, 单方面停止了各项物业服务。小区业主们由于没有支付清运费用, 垃圾没有得到及时清理, 便把生活垃圾堆积在小区门口, 阻碍了交通, 造成极其恶劣的社会影响。由于双方无法达成共识, 多次调解无效。最后, 小区业主委员会终止了与物业公司的合同。 这个案例具有一定的普遍性, 由此可以分析出我国一些集资建房小区物业管理问题的主要成因。 1、 业主对物业管理费用的管理无法接受 HY小区是集资建房, 与过去的企业福利分房不一样, 从开始建设到出售都是完全按照市场化方式运作, 企业并没有进行物业管理的义务。按理说, 小区业主必须要支付一定的物业管理费用才能享受各项服务。但是许多业主对于集资购买房产时没有享受到企业福利就已经不满, 完全无法接受每月还要再交上百元的管理费;他们认为应该是企业而不是物业公司来提供物业服务。还有一些业主以前享受单位的免费冷气和热水, 现在每个月要缴纳几百元的冷气费和热水费, 更是舍不得。总的来说, 小区业主们无视市场化的物业管理模式的事实, 在思想观念上停留在过去国有企业大包大揽的时代, 对于有偿的物业管理服务观念淡薄。 2、 物业服务质量不高 HY小区雇佣的物业公司是当时的房地产开发商为了完善商品房售后服务而自行组建的, 属于物业管理发展初期“谁开发, 谁管理”的模式, 并不是按照现代企业制度建立的自主经营、自负盈亏的经营实体。公司组织架构和人力资源不健全, 没有科学的工作制度, 物业服务内容不规范、不明确。在遇到与业主之间发生的问题和纠纷时, 既没有制度可以遵循, 也没有相应的调解措施。 分析来看, HY小区的物业公司长期代缴各项费用而背上了沉重的经济包袱, 一是因为没有与业主签订具有法律效力的服务合同, 以此规定物业管理应履行合同约定的服务内容, 收取相应的报酬;二是因为物业公司没有能够依法地应对水、电等垄断行业的霸王条款。水电部门要求水、电总表和分表的差额要物业公司承担, 如燃气费若是不缴齐, 则整个小区都不给供天然气。而新的《物业管理条例》中明确规定了在物业管理区域内, “供水、供电、供暖、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。 3、 实施方式落后 HY小区的物业公司的服务内容就是安全保卫、清洁卫生和维修养护等低层次的工作。在实施方式上, 主要的还是靠手工操作, 技术落后, 效率不高, 间接地造成了管理成本过高;同时, 由于长期代缴部分费用导致公司经营状况进一步恶化, 只能通过裁员等方式来削减成本维持运营, 这进一步降低了公司的服务水平, 导致了更多业主的不满。 4、 业主主动性服务意识薄弱 物业公司除少数管理人员为正式职工外, 其余服务性人员如清洁、维修、保安等全为临时工。管理人员是房地产开发商调配的, 既缺乏管理经验, 又缺乏“业主为先主动服务”的观念, 加上公关意识淡薄, 面对业主长期拖欠应缴费用、和物业公司“冷战”的情况没有及时、积极地与业主们进行沟通, 并与业主们共同协商解决问题的方法, 让他们充分了解市场化模式下的物业管理性质, 使之认识到自己是有偿的享受物业管理服务的权利与义务, 而是任由事态发展, 甚至采取与业主极端对立的立场, 最后导致服务与被服务关系破裂。 5、 业主的填补费用 业主拖欠物业费用, 使物业公司遭受了严重的经济损失, 在催缴无效的情况下, 物业公司应该使用相关的法律