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上海市某房地产中介公司对房屋交易的合同效力 事件1:2010年贾敏3人民初字第957号：2011年上海中心民二民终字第1102号 房确认书为合同契约的合同 申诉人：上海某房地产交换有限公司有限公司。 被告 (被上诉人) :周某。 第三人:李某。 2010年9月12日, 原、被告签订一份看房确认书, 约定由原告带领被告现场查看系争503室房屋, 挂牌价为80万元。被告如与上述房屋的业主达成交易, 应当支付原告房屋总价1%的中介服务费, 如被告私下或通过第三方与该业主成交, 则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金。 原告诉称, 其与被告签订的看房确认书系经过工商局备案的合同文本, 具有法律效力。被告的行为违反了看房确认书的约定, 应承担违约责任。由于看房确认书确定的房屋价格为80万元, 故起诉要求被告按照该价格的2%即16000元支付原告违约金。 被告周某辩称, 其确实与原告签订了看房确认书。当时被告为改善住房条件, 准备将目前居住的房屋出售后更换大面积的房屋。但被告去原告处询问自己房屋价格时, 原告说只能卖40万元。后来被告到案外人——某不动产南翔店询问, 告知可以卖到49万元, 并且该公司也有系争503室的在售房源, 所以被告在某不动产南翔店办理了卖出和买进的全部手续, 并支付了系争503室的房屋中介费14800元。原告的看房确认书属于格式条款, 存在不公平之处, 故请求法院驳回原告的诉请。 第三人李某陈述, 其系原503室房屋业主, 当时为了出售该房屋, 曾在多家房地产中介挂牌销售系争503室房屋。 系争5室房屋的业主 上海市嘉定区人民法院经审理认为, 本案所涉看房确认书符合居间合同的法律特征, 具备居间合同的主要条款, 原、被告成立居间合同关系。该确认书系原告反复使用的格式合同, 作为提供格式合同的一方, 原告应当遵循公平原则确定双方之间的权利义务。由于系争503室房屋的业主即第三人李某在委托原告的同时也委托了案外人某不动产南翔店出售系争房屋, 现被告通过案外人某不动产南翔店与李某签订了房屋买卖合同, 并支付了买卖上、下家的中介费14800元, 其并无与业主私下串通的行为, 也没有通过第三方规避原告的恶意, 而是行使了其应有的选择权。在此情况下, 看房确认书中关于“被告私下或通过第三方与该业主成交, 则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金”的约定, 限制了被告作出由其他也有该套房源但服务更好的房地产中介公司进行居间的选择, 损害了被告的利益, 因而该约定在此情形下当属无效。故原告起诉要求被告按此约定支付违约金于法无据, 不予支持。故判决驳回原告的全部诉讼请求。 宣判后, 原告不服一审判决, 提起上诉。 上海市第二中级人民法院经审理, 判决驳回上诉, 维持一审判决。 [评论] 一、 房屋买卖者或双方因规避或减少交付义务而跳单 1.“跳单”行为的界定。“跳单”行为亦称为“跳中介”, 是指购房人或卖房人已经与房产中介 (公司) 签署了看房确认书、委托购房或卖房协议, 房产中介公司已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务, 房屋买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介交付中介费的义务, 跳过房产中介而私自签订房屋买卖合同的行为。 2.“跳单”的原因。目前, “跳中介”行为多发生在二手房的买卖中, 一般一手新房买卖开发商委托大型房产销售企业代理营销, 不收取中介费用, 也就不存在“跳中介”行为产生的前提。 作为二手房屋买方或卖方“跳中介”的直接目的在于意图不支付或少支付房产中介费用。目前, 房屋中介市场上房产中介居间费用为向房屋买卖双方各收取房屋成交价款的1%, 而目前房地产市场上单套房屋价格一般在100万元以上。在二手房地产交易中, 房产中介为招揽业务, 一般不收取卖方的中介费, 而让买方承担房屋成交价款总额2%的中介费, 一般为数万元。 二、 房确认书是抑辩机 从合同法理上分析, 根据订立合同是否有事先约定的关系, 可以将合同分为本合同和预约合同。(1)委托购房协议属于本合同, 看房确认书属于预约合同, 为订立委托购房协议或者委托卖房协议而订立。 房产中介公司之所以要与买房人签署看房确认书, 就是为了防止买房人将来不订立委托购房协议, 通过与买房人签署看房确认书这一预约合同, 使得买房人受到将订立委托购房协议的拘束。看房确认书建立在双方自愿的基础上, 不违反国家法律、法规的强制性规定, 应确定为有效合同, 进而对买房人和房产中介 (公司) 都有约束力。 三、 关于格式条款的法律效力 本案的争议焦点在于原告提供的看房确认书中“被告私下或通过第三方与该业主成交, 则须按照房屋成交总价的2%支付原告违约金”条款的效力。如前所述, 这是房地产中介公司为了防止委托人“跳单”