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借名商品房的法律关系 第59条。《城市房地产法》第号规定，国家实施了土地所有权和房屋所有权登记认证制度。新颁布的《物权法》第14条规定, 不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第16条规定, 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。为了充分完整地保障和行使权利, 人们一般都会以自身名义和真实身份去购买房屋并申请登记。然而, 借名买房的现象依然存在, 借名买房看似简单的背后却有着复杂的法律问题。 一、 登记的行为被借名人为登记 借名买房, 是指房屋的实际出资人借用他人名义购房, 并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人, 被借名之人为登记购房人。借名买房具有以下几层含义: (一) 要为自己合法权益办理 事实购房人借用登记购房人的身份买房, 需征得登记购房人同意, 相关手续需要登记购房人的配合才能办理, 否则不仅自己的合法权益得不到保障, 也侵犯了他人的姓名权。登记购房人出借姓名的行为是为了事实购房人能获得房产, 但这种情况并非《民法通则》第63条规定的代理, 因为代理必须以被代理人的名义进行民事法律行为, 后果才能直接归属于被代理人。 (二) 登记的权利人为登记商品房 借名买房导致房屋的实际出资人与登记购房人不一致, 不动产登记簿上记载的权利人为登记购房人。借名买房的目的是为了隐藏事实购房人, 这是出于实际出资人的意愿, 但这种情况并非赠与房屋, 法律上赠与合同的成立, 必须一方有赠与的意思表示, 他方愿意接受赠与, 合同才能成立。 (三) 房屋所有权的期支付给房屋分 所有购房资金由事实购房人以登记购房人之名一次性或分期支付给房屋出卖人, 这种情况并非房屋共有, 因为就算登记购房人垫付部分资金, 基于有借名的约定, 事实购房人必须及时偿还。这是借名买房最核心的内容。 (四) 房屋的使用、收益和处分 事实购房人在出资买房以后, 通过装修、居住、出租等行为, 实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。这种情况并非借款关系, 因为事实购房人在行使权利期间, 登记购房人没有提出任何异议。 二、 贷款的原因 实践中, 实际出资人以他人名义登记房屋产权, 通常有下列原因: (一) 实行市场化市场管理 借名买房往往是事实购房人借登记购房人之名钻法律或政策的空子, 这是借名买房最常见的情形。购买房产需要一定的资格, 事实购房人没有资格购买, 而登记购房人具有资格购买。比如, 我国曾有内销商品房与外销商品房之分, 当时政策规定境外人士无权购买此类房屋, 某香港居民就用内地亲戚名字与开发商签署了房屋买卖合同并办理了房产证。又比如, 政府为了解决中低收入家庭的居住问题, 推出了经济适用住房等限价房。根据《经济适用住房管理办法》第2条的规定:“本办法所称经济适用住房, 是指政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房。”有些人不具备购买经济适用住房的条件又想买这样的房屋, 就只能借他人名义买房。 (二) 房屋的强制执行问题 债务人不履行到期债务的, 债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (法释15号) 第7条规定:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后, 可予以执行。”债务人如果有两套房屋, 其中一套必须用来抵债。有些债务人为了隐匿财产, 恶意躲债, 事先就把房屋登记在他人 (一般是亲人) 名下, 给债权人和法院以自己无财产的假象。 (三) 商业贷款,先办城镇户籍的身份证 购房人的身份不同决定了在购房时能否享受优惠, 事实购房人直接购买无法享受一定的优惠, 而登记购房人去购房可以享受一定的优惠。比如, 只有具有城镇户口的在岗职工, 才能享受住房公积金贷款。某人没有资格办这种贷款, 而用商业贷款又觉得耗资太多, 于是与亲友商量以他们的名义办理公积金贷款, 每月则由他自己偿还银行贷款。又比如, 在深圳如果以香港人身份购买某处的房屋享有更多的折扣, 某人遂利用其哥哥香港居民身份购房, 实际所有资金均由自己交纳, 且办理了入住手续并一直居住。 (四) 以孩子的名义购置了不动产 房屋是不动产, 不仅价值大, 而且每次转手均需办理登记手续。比如, 父母以未成年人的名义购买房屋, 有的是为了逃避将来有可能开征的遗产税, 如果现在以孩子的名义购置了房产, 当遗产税开征之时, 就避开了纳税这一环节;有的虽然认为遗产税的问题将来是否征收还是个未知数, 但自己死亡之后房产证上是自己的名字, 将来要牵扯到公证、产权过户等手续,